의정부지방법원 2025타경63576. 고양시 일산동구 식사동 아이비힐에이 2동 1층 102호, 전용 52.89㎡ 다세대주택입니다. 내부는 방 3개·욕실 2개·거실·주방 및 식당·발코니·현관으로 구성되고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층에 자리합니다. 현재 소유자는 이정수이며 2018년 거래가 250,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 보증금 228,000,000원이 기재된 강민주의 임차권등기와 신청채권자 주택도시보증공사의 확약입니다. 강민주의 전입일은 2021.11.29로 분석상 말소기준일 2018.04.23보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사는 2026.06.10 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 191,000,000원인데 최저가는 209,000,000원입니다. 전체 거래 평균 271,500,000원에는 2021년의 265,000,000원·280,000,000원·350,000,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-27 아이비힐에이 제2동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 109-35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.89㎡ · 방3·욕실2 · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 이정수 (2018.04.23 소유권이전 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (3회 유찰 이력) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지규모 / 사용승인 | 19세대 / 2017.06.09 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 후 인수 0원*
* 확약은 주택도시보증공사가 보유한 잔존 임대차보증금반환청구권과 임차권등기에 적용됩니다. 소용한의 보증금은 미상이므로 점유·명도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 관계인 2명
| 성명 | 점유·이용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 소용한 | 현황조사상 전입자 | 2024.06.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민주 | 건물 전체 · 주거 · 임차권등기 | 2021.11.29 / 2021.10.28 | 228,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2023.11.30 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차·점유 관계인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 228,000,000원을 청구한 신청채권자입니다. 따라서 보증기관의 청구액을 강민주의 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다
아이비힐A1동A2동의 전용 53㎡ 안팎 실거래는 총 4건입니다. 거래 수가 적고, 최신 거래는 2025년 2월의 191,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 191,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -36.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 53.65㎡ | 3 | 191,000,000원 |
| 2021.12 | 53.05㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 53.05㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 53.05㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 271,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 191,000,000원 |
최저가 209,000,000원은 전체 평균 271,500,000원만 놓고 보면 낮아 보이지만, 현재 시장을 반영하는 최근 12개월 평균과 최신 거래 191,000,000원보다는 높습니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율은 109.4%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 196,800,000원 | 196,800,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사액트캐쉬대부 | 13,000,000원 | 8,474,000원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 437,800,000원 중 예상배당은 205,274,000원이고, 미배당은 232,526,000원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만 2026.06.10 확약에 따라 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 232,526,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 273,740,800원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 306,712,640원 | 0원* |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 이전되는 인수형이 아닙니다. 확약이 적용되는 한 매수인 인수는 각 회차 모두 0원*이고 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 209,000,000원이며, 최근 거래 191,000,000원보다 높은 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동국대학교 일산병원 북서측 근거리에 위치하며, 다세대주택·근린생활시설·동국대학바이오메디캠퍼스·체육시설·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 방 3개·욕실 2개·거실·주방 및 식당·발코니·현관으로 구성되며, 도시가스 난방·승강기·옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 자루형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·제한보호구역 등에 포함되고, 공시지가는 857,800원/㎡입니다.
- 구조 기재. 건축물구조는 철근콘크리트로 기재됐으나 전유부분에는 철골콘크리트로 상이하게 표시돼 있으며, 철골콘크리트 표시는 기재착오로 추정됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.10 대항력 포기 확약서의 제출 주체·적용 채권·임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하세요.
- 소용한 점유. 전입은 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. 명도 대상과 이사 협의 가능성을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 271,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 191,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래는 과거 거래보다 36.0% 낮습니다. 현재 최저가 209,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 환금성. 19세대 다세대이고 실거래가 4건에 불과합니다. 매각 후 재판매 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 계산하세요.
- 등기·배당 대조. 2021.11.26 근저당권 말소 기재와 예상배당표 반영 내역이 함께 존재하므로 최신 등기부와 채권계산서를 직접 대조하세요.
- 구조 표기. 철근콘크리트와 철골콘크리트 기재 차이가 있으므로 건축물대장·현황도와 실제 구조를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부를 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 228,000,000원의 임차보증금과 주택도시보증공사의 배당 부족액만 보면 부담이 커 보이지만, 2026.06.10 확약을 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
그러나 실질취득액 209,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 191,000,000원의 109.4%입니다. 최근 가격이 과거보다 36.0% 하락한 데다 19세대 다세대, 실거래 4건, 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 전체 평균 271,500,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 보증금 인수가 아니라 최근 거래 191,000,000원을 웃도는 최저가와 소규모 다세대의 환금성을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.