선순위 임차보증금, 확약 반영 시 실질 인수 0원 — 고양 휴앤가 102호

의정부지방법원 2025타경63701. 고양시 일산동구 성석동 ‘휴앤가’ 101동 1층 102호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류 5건 자체가 아니라, 말소기준일보다 먼저 전입·점유한 선순위 임차인과 그 임차보증금에 관한 대항력 포기 확약서입니다. 확약을 빼고 계산하면 가격이 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형이지만, 확약을 적용하면 그 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.

말소기준권리는 2023.06.09 고양시 압류입니다. 임차인 이상현은 이보다 앞선 2022.04.21 확정일자와 2022.05.09 전입·점유를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가 151,200,000원 배당 시 집행비용을 제외한 148,283,200원이 임차인에게 배당되고, 잔존 보증금은 51,716,800원입니다. 원칙대로라면 이 잔액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약서가 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 이상현 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 때문에 원래는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이번 사건은 그 잔존청구권을 포기하는 확약서가 제출돼 있다는 점이 핵심적인 예외입니다.

② 가격 비교 — 수치상 여유는 있으나 표본은 1건

휴앤가의 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2025.01 1층 197,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 151,200,000원은 이 거래금액의 76.8%입니다. 감정가 216,000,000원과 비교하면 2회 유찰로 가격이 낮아졌고, 확약이 유효한 경우에는 최저가를 실질취득 기준으로 사용할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

배당표 기준 임차인의 미배당 보증금은 51,716,800원입니다. 다만 2026.05.21 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼, 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 인수 구조

확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가 감소분이 잔존 보증금 증가로 전환돼 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행된다면 매수인의 권리상 부담은 낙찰가로 한정돼 유찰 가격 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 성안마을회관 남동측 인근으로 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 1층 102호이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기와 지하 1층 호별창고가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6~8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인된 실거래가 1건에 불과하며 단지 경매 평균 유찰도 2.0회여서 매도 시 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.21 제출 문서의 당사자, 사건번호, 대상 호수, 잔존 보증금 포기 범위와 조건을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 확약서에 말소 동의가 있더라도 매각대금 납부 이후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
• 세금 우선권 확인. 압류 5건의 체납세목과 법정기일을 확인해 당해세 여부와 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
• 가격 표본 한계. 실거래 197,000,000원은 1건뿐입니다. 동일 건물의 층·향·내부 상태와 인근 다세대 거래를 함께 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 매수 목적과 절차에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 확약이 가격의 의미를 바꾼다

확약서를 제외하면 이 물건은 임차보증금 200,000,000원이 최저가를 초과하는 선순위 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서만 51,716,800원이 남고, 유찰될수록 잔존 인수액이 더 커지므로 최저가 151,200,000원만 보고 실거래보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 이를 반영한 실질 인수는 0원*, 권리상 실질취득은 151,200,000원입니다. 이는 비교 실거래 197,000,000원의 76.8%로 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 16세대 다세대이며 압류 5건과 낮은 경매 낙찰 통계가 함께 존재합니다. 결론은 “확약 원문이 확인되면 가격은 검토 가능, 확인 전에는 대항력 인수형으로 취급”입니다.

* 배당 시나리오상 현재 회차의 잔존 보증금은 51,716,800원이지만, 2026.05.21 제출된 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 판단입니다.