의정부지방법원 2025타경63881. 야당역 북동측 인근의 가림빌리지 301동 3층 301호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 254,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 124,460,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격만 보면 최근 12개월 평균 실거래 230,000,000원의 54.1% 수준입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권과 그에 대한 확약의 효력 범위입니다.
등기상 현재 말소기준은 2025.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2018.03.23. 우리은행 근저당 93,600,000원은 2021.11.15. 이미 말소됐습니다. 류혜선은 확정일자 2021.11.08., 주민등록·점유개시 2021.11.29.로 말소기준보다 앞서고, 2024.01.04. 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계가 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 207-4 가림빌리지 301동 3층 301호 · 도로명 경기도 파주시 하우고개길 203-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.555㎡ · 지상 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김영화 · 2021.12.17. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 준공 / 세대수 | 2017.12.19. · 11세대 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2025.08.07. 강제경매개시결정입니다. 류혜선의 주민등록·점유개시는 2021.11.29.로 기준일보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 124,460,000원에 매각된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 2,542,440원을 제하고 류혜선에게 121,917,560원이 배당되며, 부족분 133,082,440원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상임차인을 분리
| 임차인 | 점유 / 조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 류혜선 | 전유부분 전부 · 보증금 255,000,000원 · 전입/점유 2021.11.29. · 확정일자 2021.11.08. · 임차권등기 2024.01.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 룰상 133,082,440원 · 확약 반영 |
| 정진우 | 301호 · 주거 · 보증금 1,000,000원 · 월차임 2,400,000원 · 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 확인 없음 |
따라서 이 사건은 “선순위 임차인 때문에 무조건 255,000,000원을 떠안는 물건”도 아니고, 반대로 “확약 하나로 모든 임차 문제가 완전히 사라진 물건”도 아닙니다. 주된 인수위험인 류혜선 보증금은 확약으로 실질 0원이지만, 정진우의 대항력 여부는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
같은 가림빌리지301동의 면적 유사 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 245,000,000원이지만 2021.11.의 325,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 54.59㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 52.97㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 55.56㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 54.59㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원입니다. 류혜선 확약을 반영한 실질취득은 최저가와 동일한 124,460,000원으로, 최근 12개월 평균의 54.1%입니다. 따라서 주된 확약이 실제로 적용된다는 전제에서는 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래는 1건뿐이고, 최근 거래 흐름이 과거 대비 -8.0%로 내려와 있어 245,000,000원의 전체 평균을 그대로 현재 시세로 보는 것은 과도합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 류혜선 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류혜선 미배당액은 133,082,440원으로 매수인 인수로 잡히지만, 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 류혜선 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 정진우의 별도 임차관계에는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 124,460,000원 | 133,082,440원 | 류혜선 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 99,568,000원 | 157,624,224원 | 류혜선 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 79,654,400원 | 177,179,379원 | 류혜선 실질 인수 0원 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 류혜선의 미배당액이 커져 매수인 인수도 133,082,440원 → 157,624,224원 → 177,179,379원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차보증금 인수형에서는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 2026.06.10. 확약 때문에 그 구조가 실질적으로 해소되는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근으로 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있으며 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역이 지정돼 있고, 공시지가는 943,200원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 물리적 하자. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 매도 유동성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 류혜선 관련 권리를 실제로 전부 해소하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 정진우 전입 확인. 현재 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 확약 밖 임차인이므로 별도 확인이 핵심입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 현재 실질취득은 124,460,000원이며 최근 12개월 평균 230,000,000원의 54.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -8.0%이므로 전체 평균 245,000,000원을 기준으로 과도한 가격 가점을 주지 마세요.
- 5회 유찰의 의미. 다세대주택·11세대 규모와 반복 유찰을 감안해 향후 매도 기간과 환금성을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “133,082,440원 인수형”이지만 확약이 판을 바꾼다
이 사건의 표면적 권리구조는 매우 위험해 보입니다. 류혜선은 말소기준보다 앞선 전입·점유, 확정일자와 임차권등기를 갖고 있고, 현재 최저가 배당 기준 미배당 보증금은 133,082,440원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 낮아져도 매수인이 떠안을 금액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다.
그러나 2026.06.10. 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 류혜선 관련 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 주된 인수액은 실질 0원으로 평가됩니다. 그 결과 현재 기준 실질취득 124,460,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다. 다만 정진우의 대항력은 여전히 미상이고, 5회 유찰·최근 -8.0% 하락 추세·소규모 다세대의 환금성 문제까지 겹칩니다. 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 완화됐지만, 확약 밖 임차인과 환금성을 확인한 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건”입니다.
