의정부지방법원 2025타경63881. 파주시 야당동 가림빌리지 301동 3층 301호, 전용면적 55.555㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김영화가 2021.12.17. 거래가 255,000,000원에 취득한 뒤 주택도시보증공사가 청구금액 255,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 남은 임차권 자체가 아니라, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다.
확약 적용 대상인 류혜선의 보증금은 255,000,000원이지만, 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 이 확약은 류혜선 관련 권리에만 적용됩니다. 별도 점유자로 조사된 정진우의 보증금 1,000,000원과 월차임 2,400,000원은 전입일·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득비용은 254,000,000원에 정진우 관련 미확정 위험이 더해지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 207-4 가림빌리지 301동 3층 301호 도로명: 경기도 파주시 하우고개길 203-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.555㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 가림빌리지 301동 · 11세대 · 2017.12.19. |
| 소유자 | 김영화 (2021.12.17. 거래가 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (3회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수를 끊는다
권리 계산에서는 2018.03.23. 설정된 우리은행 근저당권 93,600,000원을 기준권리로 두고 있으나, 등기부에는 해당 근저당권이 2021.11.15. 해지를 원인으로 말소된 내용도 함께 기재돼 있습니다. 기준권리와 실제 배당순위를 판단할 때 이 말소등기의 효력 및 최신 등기 상태를 반드시 원문으로 다시 대조해야 합니다.
류혜선은 임대차계약일 2021.11.07., 확정일자 2021.11.08., 주민등록일 및 점유개시일 2021.11.29.이며, 2024.01.04. 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 기준권리를 2018년 근저당으로 보는 계산상으로는 후순위이지만, 그 근저당의 2021년 말소등기가 확인되는 만큼 대항력 판단의 전제가 되는 권리관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.10. 제출한 확약서에서 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 류혜선 관련 승계액은 실질 0원*으로 처리합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정진우 301호 · 주거 | 보증금 1,000,000원 월차임 2,400,000원 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일·배당요구 미상 | 확약 밖 별도 확인 필요 |
| 류혜선 전유부분 전부 · 임차권등기 | 보증금 255,000,000원 차임 없음 | 기준 계산상 없음 전입 2021.11.29. | 확정일 있음 2021.11.08. · 배당요구 있음 | 실질 0원* 2026.06.10. 확약 적용 |
* 류혜선의 보증금은 255,000,000원입니다. 확약이 없었다면 잔존 보증금반환채권의 승계 여부가 핵심 위험이 될 수 있으나, 주택도시보증공사가 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 정진우에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 시세보다 24,000,000원 높다
가림빌리지 301동은 11세대 규모이고, 대상 면적과 유사한 거래는 총 4건입니다. 전체 평균 245,000,000원에는 2021.11. 거래가 325,000,000원이 포함돼 있어 최근 가격 수준을 판단하는 기준으로는 부풀려질 수 있습니다. 따라서 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 230,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 54.59㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 52.97㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 55.56㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 54.59㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원보다 24,000,000원 높고, 최근 시세의 110.4%입니다. 전체 평균 245,000,000원과 비교해도 103.7%로 시세보다 낮지 않습니다. 최근 가격은 과거 거래보다 8.0% 하락한 흐름이므로, 과거 최고가나 전체 평균을 근거로 현재가에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,356,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 156,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 348,600,000원 중 예상 배당액은 249,644,000원이며, 미배당액은 98,956,000원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 255,000,000원 중 156,044,000원을 배당받는 계산입니다. 다만 우리은행 근저당권은 2021.11.15. 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 배당표는 원문 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 3층 301호입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고, 403.0㎡의 평지·사다리형 토지가 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함되며, 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 유사 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 확약 적용 범위 구분. 확약은 류혜선 관련 권리에만 적용됩니다. 정진우에게 같은 효과가 있다고 확대해석해서는 안 됩니다.
- 정진우 점유 조사. 전입세대열람, 주민등록일, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해 보증금 1,000,000원의 승계 가능성을 판단하세요.
- 기준권리 재검증. 2018.03.23. 우리은행 근저당권과 2021.11.15. 말소등기의 관계를 최신 등기부·매각물건명세서·배당요구종기 서류로 대조하세요.
- 가격 상한 보수화. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 230,000,000원이고 현재가는 254,000,000원입니다. 최근 시세 이상에서 무리하게 응찰할 근거가 약합니다.
- 회차·최저가 확인. 3회 유찰 표기와 감정가 100%의 현재 최저가가 함께 존재하므로 실제 매각기일 및 최저매각가격을 법원 공고로 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의, 공용부분 관리비 체납 여부, 임차권등기 말소 절차에 필요한 서류를 사전에 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제가 입찰 및 취득 절차에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 가장 큰 권리위험은 류혜선의 보증금 255,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 그 인수는 실질 0원*이 됩니다. 그러나 확약 밖 점유자 정진우의 대항력은 미상이고, 기준권리로 계산된 근저당의 말소등기도 다시 검증해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 254,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 230,000,000원의 110.4%이며, 최근 가격 흐름도 8.0% 하락했습니다. 11세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 주된 인수는 해소됐지만 권리는 추가 확인, 가격은 보류. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.