의정부지방법원 2025타경64205. 일산동구 장항동 신성하이네스트오피스텔 5층 513호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하 3층·지상 10층 철근콘크리트구조로 2004.04.27. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 박윤희 씨로, 2022.12.28. 거래가 96,000,000원에 취득했습니다.
표면적인 쟁점은 임차보증금입니다. 송다솔 씨는 2022.11.21. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.12.19. 전입·점유를 시작했으며, 2025.01.08. 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금이 감정가 102,000,000원과 최저가 71,400,000원을 모두 웃돌기 때문에, 대항력이 인정되고 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
이번 사건에는 그 위험을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 대항력 포기 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 확약의 진정성·적용 대상·말소 이행조건이 원본과 일치한다면 송다솔 씨 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 5층 513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 3층/지상 10층 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2004.04.27. |
| 소유자 | 박윤희 (2022.12.28. 소유권이전, 거래가 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 용도지역 / 공시지가 | 중심상업지역·지구단위계획구역 / 4,890,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 임차권 순서가 핵심
등기부에는 2005.01.24. 국민은행 근저당권 13,000,000원이 설정됐지만, 2008.01.23. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 이 근저당을 그대로 말소기준권리로 보는 것은 주의가 필요합니다. 현존 권리만 놓고 보면 2023.07.26. 주택도시보증공사 가압류가 선순위 기준점이 되는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
송다솔 씨의 전입·점유일은 2022.12.19.로 2023.07.26. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 말소된 국민은행 근저당을 제외하고 판단할 경우에는 대항력 가능성이 있는 선행 임차관계로 검토해야 합니다. 이 때문에 보증금 110,000,000원이 최저가보다 큰 점이 본래 가장 큰 인수 위험이지만, 2026.05.21. 확약이 그 위험을 실질적으로 제거하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 주된 인수는 확약으로 0원*
| 임차인·점유자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송다솔 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.12.19. | 2022.11.21. | 110,000,000원 | 가능·재확인 | 배당요구 있음 2025.01.08. | 실질 0원* HUG 확약 적용 시 |
| 황운산 점유 부분·용도 미상 | 2025.08.18. | 미상 | 미상 | 없음 2023.07.26. 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 계약관계 원본 확인 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가는 71,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자 박윤희 씨의 2022년 취득가는 96,000,000원, 그 이전 2011년 거래가는 93,000,000원입니다.
| 가격 기준 | 시점 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 이전 소유권 거래 | 2011.04.11. | 93,000,000원 | 과거 거래가 |
| 현 소유자 취득 | 2022.12.28. | 96,000,000원 | 과거 거래가 |
| 감정가 | 현재 사건 | 102,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 71,400,000원 | 감정가의 70% |
다만 과거 소유권 거래가는 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔의 현재 매매가와 임대수요를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,287,671원 | 56,714,800원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 95,490,176원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 621,777,847원, 채권자 예상배당은 69,714,800원, 미배당은 552,063,047원입니다. 미배당 채권액은 채권자 측 손실 추정이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 고양지원 북측 인근으로, 주위에는 업무시설·근린생활시설·공공시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 정발산역이 소재합니다.
- 건물. 지하 3층·지상 10층 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택 용도 토지를 대상으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이나 현장조사상 특이사항은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 현황과 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 오피스텔의 현재 매매·임대 호가와 관리비를 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.21. 확약서의 제출 주체, 대상 임차보증금, 잔존청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 이행조건을 확인하세요.
- 말소기준 재검토. 2005년 국민은행 근저당은 2008년 말소돼 있습니다. 매각물건명세서가 어느 권리를 소멸기준으로 판단했는지 반드시 원본 대조가 필요합니다.
- 황운산 점유관계. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 전입일은 후순위지만 실제 점유 여부와 명도 대상인지 확인하세요.
- 세금 압류. 2005년 일산동구 압류는 같은 해 말소됐고, 이후 국세 압류 3건이 기재돼 있습니다. 당해세 해당액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 명도와 임차권 말소. 확약으로 금전 인수가 없어도 실제 인도와 임차권등기 말소가 동시에 완료되는지 절차를 점검하세요.
- 관리비·오피스텔 비용. 공용부분 관리비 체납, 주차비, 부가세 적용 여부와 업무시설 이용에 따른 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
- 현재 시세 조사. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 매매와 임대 사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원*이지만 단순한 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 본래 위험은 보증금 110,000,000원이 감정가와 최저가를 모두 웃도는 선행 임차관계입니다. 확약이 없다면 최저가 71,400,000원에 낙찰받아도 미배당 보증금 인수로 실질취득비용이 약 110,000,000원 수준이 될 수 있어, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 2026.05.21. 제출된 확약이 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 송다솔 씨 관련 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다. 그럼에도 2008년 말소된 국민은행 근저당이 예상배당에 포함된 점, 황운산 씨의 보증금과 점유관계가 미상인 점, 세금 압류와 실제 배당순위 확인이 남아 있습니다.
가격도 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 2회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 결론은 주된 보증금 인수는 확약으로 해소, 권리 원본과 현재 시세는 추가 검증입니다.
* 보증금 110,000,000원 자체는 임차권등기에 기재돼 있습니다. 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 대상 보증금에 유효하게 적용되고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.