3억 임차권은 확약으로 실질 0원*, 그러나 미상 임차인 위험은 남았다 — 파주 정우펠리스 402호

의정부지방법원 2025타경64265. 파주시 야당동 정우펠리스301동 4층 402호, 전용 57.37㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 231,000,000원의 49%인 113,190,000원으로 두 차례 유찰된 가격입니다. 표면 가격만 보면 데이터상 최근 12개월 실거래 227,000,000원의 49.9%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 두 임차인의 인수 구조가 서로 다르다는 점입니다.

김재만은 전입·점유가 2021.10.28., 확정일자가 2021.10.15.이고 건물 전부에 관해 300,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 최저가 기준 배당액은 110,805,340원, 미배당액은 189,194,660원입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로 김재만의 인수액은 실질 0원*입니다.

반면 류호진은 2025.05.21. 전입한 주거 점유자로 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성은 있으나, 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 김재만에 관한 확약이 류호진에게 확대 적용된다는 근거도 없으므로, 류호진의 계약관계와 보증금을 확인하기 전까지 실질취득비용은 113,190,000원에 미상 금액이 더해질 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 두 임차인이 있다

2018.04.12. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 132,000,000원은 2021.10.21. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리판단의 기준은 2025.09.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김재만의 전입·점유와 임차권등기, 류호진의 전입은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 김재만은 대항력과 우선변제권이 확인되지만 확약으로 잔존보증금 인수가 실질 해소됐고, 류호진은 계약 내용이 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 2명)

* 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.24. 대항력 포기 확약서가 김재만의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 최저가 기준 김재만의 룰상 미배당 인수액은 189,194,660원입니다. 류호진 관련 위험은 이 확약의 적용 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 절반 가격처럼 보여도 ‘저가’ 확정은 금물

정우펠리스301동 전용 57.37㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2024.12. 227,000,000원이며, 데이터상 최근 12개월 평균도 227,000,000원입니다. 현재 최저가 113,190,000원은 그 금액의 49.9%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 가격은 과거 거래보다 26.2% 하락했습니다.

전체 평균 280,666,666원에는 2021년의 300,000,000원·315,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균인 227,000,000원을 우선해야 하며, 추세가 -26.2%인 하락 흐름도 반영해야 합니다. 여기에 류호진의 보증금이 미상이라 최종 실질취득비용도 확정되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정 · 확약 전 산식)

등기부상 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 2021.10.21. 해지로 말소됐으며, 위 배당 산식에서도 배당액은 0원입니다. 김재만은 110,805,340원을 배당받고 룰상 189,194,660원이 미배당되지만, 2026.04.24. 확약에 따라 김재만 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 류호진의 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김재만의 미배당액이 증가해 총부담은 보증금 300,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 확약은 이 고정비용 구조를 김재만에 한해 제거하지만, 류호진의 미상 보증금까지 제거하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 57.37㎡ 물건입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 402호이며, 총 8세대입니다.
• 입지. 운정4동 행정복지센터 동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 운정역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 외벽은 인조석 붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 사다리형 공동주택 부지로 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 526.0㎡, 공시지가는 948,500원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나 매도 기간과 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.24.자 대항력 포기 확약서의 제출 주체, 대상 임차인, 잔존보증금 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 류호진 계약 확인. 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 김재만·소유자와의 관계를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 근저당 말소 대조. 2018.04.12. 설정 근저당이 2021.10.21. 해지로 말소된 내용을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 227,000,000원은 과거 300,000,000원·315,000,000원보다 낮고, 최근 대 과거 추세는 -26.2%입니다. 전체 평균 280,666,666원을 현재 시세로 오인하면 안 됩니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 최근 거래 표본이 1건이므로 층·향·내부상태에 따른 가격 차이와 향후 매도 기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 점유·명도. 김재만 임차권등기와 류호진 현황점유가 함께 확인되므로 실제 인도 대상과 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제·체납 확인. 토지거래계약에관한허가구역 적용 여부와 미납 관리비, 당해세, 공용부분 체납액을 관계기관에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 위험은 꺼졌지만, 권리가 깨끗해진 것은 아니다”

이 사건은 보증금 300,000,000원의 대항력 임차권 때문에 원래라면 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형 물건입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 김재만의 룰상 미배당액 189,194,660원은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 정리됩니다.

문제는 확약 밖에 있는 류호진입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 113,190,000원이 최근 실거래 227,000,000원의 49.9%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 가격 추세도 -26.2%이고, 총 8세대 다세대의 거래 표본과 환금성도 제한적입니다.

김재만 인수는 확약으로 해소, 류호진 인수는 미상. 이 물건의 결론은 ‘싸다’가 아니라 미상 임차인의 보증금을 확인하기 전에는 총취득비용을 계산할 수 없다입니다. 확약서와 류호진 계약관계가 모두 확인돼야 비로소 가격 판단 단계로 넘어갈 수 있습니다.