최저가 49%보다 먼저 확인할 것 — 말소된 근저당과 2억 임차보증금

의정부지방법원 2025타경64336. 파주시 야당동 예일아트빌 4동 3층 301호로, 감정 이용상태는 다세대주택 단위세대 및 지1층 창고입니다. 감정가는 226,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 110,740,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2017년 근저당권의 말소 여부와 200,000,000원 임차보증금의 대항력입니다.

등기에는 2017.01.26 한국양봉농업협동조합 근저당권이 설정된 뒤 2021.04.19 해지를 원인으로 해당 설정등기가 말소된 내역이 있습니다. 오혜승의 주민등록일자는 2021.11.23이고 임차권등기는 2023.05.04 접수됐습니다. 따라서 2017년 근저당권을 그대로 말소기준권리로 전제한 배당 계산과 실제 등기 순위가 일치하는지 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 봐야 한다

이후 2023.01.05 삼성카드 주식회사 가압류 6,880,735원, 2025.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.12.08 파주시 압류가 이어집니다. 2017년 근저당권이 실제로 존속하는 구조라면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 계산이 가능하지만, 근저당 말소가 유효한 경우에는 임차권을 포함한 전체 순위 판단을 다시 구성해야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억

임차인은 오혜승 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않고 신청채권자 200,000,000원으로 별도 반영합니다. 임차인의 보증금도 200,000,000원으로, 현재 최저가 110,740,000원보다 큽니다.

③ 시세 비교 — 56.8%라는 숫자는 참고용

확인되는 거래는 예일아트빌4동의 2023.07 거래 1건으로, 전용 68.27㎡·1층· 195,000,000원입니다. 대상 비교 면적 58.41㎡와 일치하지 않고 거래 시점도 2023.07이므로, 현재 최저가가 해당 거래가의 56.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

대항력 재판정 결과 실질취득액이 약 200,000,000원으로 형성되면, 참고 거래 195,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 “최저가가 거래가의 56.8%이므로 싸다”는 결론은 권리문제가 완전히 해소된 경우에만 성립할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

위 배당 계산은 2017.01.26 근저당권을 선순위로 두어 산정한 시나리오입니다. 2021.04.19 근저당권 말소등기의 효력이 확인되면 배당 순서와 임차보증금 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

* 0원은 2017년 근저당권이 유효한 말소기준권리라는 전제의 계산입니다. 근저당 말소가 유효하고 임차인의 대항력이 인정되면 보증금 미배당액을 매수인이 부담할 수 있으므로 그대로 적용할 수 없습니다.

⑤ 물건 상태·입지·환금성

• 이용상태. 3층 301호는 다세대주택, 지1층은 창고로 이용 중입니다.
• 내부 확인 제한. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 조사됐으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
• 창고 위치 차이. 지1층 창고는 건축물현황도의 위치와 현황 점유부분의 위치가 서로 다르게 조사돼 현황도 기준으로 평가됐습니다.
• 입지. 야당역 동측 인근의 다세대주택 중심 주거지로, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하며, 해당 도로는 타인 소유입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물로 위생·급배수·도시가스설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 567.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 예일아트빌4동은 8세대 규모이고, 확인되는 거래가 2023.07의 1건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기 원본 확인. 2017.01.26 근저당권과 2021.04.19 설정등기 말소가 최신 등기에서 어떻게 표시되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 오혜승의 전입·점유·확정일자와 대항력 판단, 매수인에게 인수되는 보증금 유무를 문서 원문으로 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권 200,000,000원과 오혜승의 임차보증금 200,000,000원의 관계를 확인하되, 두 금액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 대항력 포기·말소 문서 확인. 임차권등기 말소와 대항력 포기 여부가 명확히 확인되지 않으면 인수 0원을 전제로 응찰하지 않아야 합니다.
• 최저가 중심 계산 금지. 대항력이 인정되면 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 모두 실질취득 총액이 200,000,000원 부근에 머물 수 있습니다.
• 현황과 도면 대조. 내부 폐문 상태와 지1층 창고 위치 차이가 있으므로 건축물현황도·현장 점유부분·매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 비교 거래 재검증. 195,000,000원 거래는 전용 68.27㎡로 대상 58.41㎡와 일치하지 않으므로 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 도로와 규제 확인. 접면 도로가 타인 소유이고 토지거래계약 허가구역 및 군사시설 관련 제한이 있으므로 이용·취득 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 말소등기 한 줄이 중요하다

이 물건은 감정가 226,000,000원에서 110,740,000원까지 내려와 겉으로는 할인 폭이 큽니다. 하지만 등기상 2017년 근저당권이 2021.04.19 말소된 사실과, 임차인 오혜승의 2021.11.23 전입 및 200,000,000원 보증금이 함께 존재합니다.

근저당 말소가 유효하면 임차인의 대항력 판단이 달라질 수 있고, 대항력이 인정되면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득 총액은 약 200,000,000원으로 고정될 수 있습니다. 이 금액은 면적이 다른 2023.07 참고 거래 195,000,000원보다도 높습니다.

따라서 이 사건은 최저가 49%를 근거로 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 최신 등기와 매각물건명세서에서 근저당 말소 효력, 임차인의 대항력, 주택도시보증공사 청구 관계, 임차권 말소 여부를 먼저 확정해야 합니다. 결론은 권리 확정 전 입찰 보류입니다.