의정부지방법원 2025타경64354. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 107동 101호로, 감정평가상 주거용 복층형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 임차인 김철균은 2021.08.26 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.02.15 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 343,500,000원이고 확정일자 2021.08.05, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 매각가 152,635,000원을 가정하면 집행비용 2,936,890원을 뺀 149,698,110원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 부족분은 193,801,890원입니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 이어져 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.14 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 107동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(복층형 다세대주택) |
| 소유자 | 김지연 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 152,635,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2022.02.15 국 압류입니다. 김철균의 주민등록·점유개시는 2021.08.26으로 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 확정일자 2021.08.05와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철균 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 343,500,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.08.26 | 우선변제 有 확정일자 2021.08.05 · 배당요구 | 실질 0원 확약서 반영 |
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득은 152,635,000원
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없다면 최저가 152,635,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 하지만 주된 인수 위험이 확약으로 실질 0원이 되므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 152,635,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 75.1㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 426,000,000원 |
비교 거래 4건의 평균·최저·최고는 모두 426,000,000원이며 최신 거래도 2021.09 426,000,000원입니다. 현재 최저가 152,635,000원은 이 비교 기준의 35.8%입니다. 다만 거래 표본이 2021.06~2021.09에 집중되어 있어, 이 숫자를 2026년 현재의 확정 시세로 단정하기보다 가격 기준점으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,635,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,890원 |
| 1. 임차인 김철균 보증금 | 343,500,000원 | 149,698,110원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 343,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 193,801,890원이며 통상 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 그러나 본건은 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 김철균 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 창고·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 1층 101호이며, 현재 주거용 복층형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 환금성. 관련 단지는 87세대, 사용승인일은 2019.10.28이며 경매 평균 유찰 횟수 4.9회, 낙찰률 0.0%로 반복 유찰 이력이 두드러집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.05.14 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 김철균의 343,500,000원 보증금은 대항력 인수형입니다. 최저가만 낮아진다고 총 부담이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.
- 호별 위치 재확인. 건축물현황도면의 위치와 실제 점유 위치가 다르므로 현장과 도면, 감정평가서의 특정 범위를 대조하세요.
- 복층 구조 확인. 공부상 전유부분은 1층 면적만 등재되어 있으나 현황은 1층·지하층 복층입니다. 매각대상과 이용 범위를 직접 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있다면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰, 관련 단지 평균 4.9회 유찰이라는 점을 가격 할인과 별개로 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 343,500,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 152,635,000원이므로, 전형적인 보증금 인수형 경매처럼 보입니다. 배당 계산도 미배당 193,801,890원을 보여 줍니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 그 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점이 결정적입니다. 따라서 김철균 관련 매수인 인수는 실질 0원, 현재 회차의 실질취득 기준은 152,635,000원입니다.
가격은 비교 실거래 평균 426,000,000원의 35.8%로 낮지만, 거래 표본은 2021년이고 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 더구나 현황 복층과 공부의 차이, 호별 위치 불일치, 세금 압류 4건이 있습니다. 결론은 단순한 ‘저가 낙찰 기회’가 아니라, 확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만 현황 확인이 성패를 가르는 물건입니다. 권리는 확약 원본 확인을 조건으로 긍정적이고, 가격은 비교표본 대비 낮지만 반복 유찰의 이유까지 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
