의정부지방법원 2025타경64354. 고양시 일산동구 풍동 ‘스타팰리스’ 107동 101호로, 감정평가상 주거용 복층형 다세대주택입니다. 감정가는 445,000,000원이며 2회 유찰돼 최저매각가는 311,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 김지연 씨이고, 주택도시보증공사가 343,500,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리관계의 중심은 김철균 씨의 임대차입니다. 임대차계약일은 2021.08.03, 확정일자는 2021.08.05, 전입·점유개시는 2021.08.26이며 임차보증금은 343,500,000원입니다. 말소기준인 2022.02.15 시흥세무서 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다.
현재 최저가 311,500,000원을 기준으로 집행비용 5,161,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 306,339,000원이 배당되고, 보증금 부족분 37,161,000원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분을 매수인이 인수해 실질취득비용이 올라가며, 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.05.14 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제107동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용 복층형 다세대주택 · 대상면적 73.0044㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 4층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 과밀억제권역 |
| 위반건축물 | 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 해소
2021.07.14 설정된 오동현 씨의 전세권 429,000,000원과 그 전세권에 설정된 마포신용협동조합 근저당권 308,000,000원은 모두 2021.08.26 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 과거 등기 이력일 뿐 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 보지 않습니다.
말소기준은 2022.02.15 시흥세무서장 압류입니다. 이후 울산세무서장·서울특별시·고양시 압류와 2025.09.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김철균 씨의 전입·점유는 말소기준보다 앞서 대항력이 성립하므로 원래는 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 이 부분만 2026.05.14 확약으로 실질 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철균 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.08.26 | 2021.08.05 | 343,500,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·인수 0원* |
김철균 씨는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구를 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.09.01 이루어졌지만, 그 등기일이 아니라 기존 전입·점유 시점인 2021.08.26이 대항력 판단의 핵심입니다.
③ 가격 비교 — 3.115억이 싸 보이지만 비교 거래는 2021년
스타팰리스 101동~110동은 87세대, 2019.10.28 준공된 다세대 단지입니다. 면적 매칭 거래는 4건이며 모두 2021년 6월 또는 9월에 426,000,000원으로 신고됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 75.1㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 4건 | 426,000,000원 |
확약을 적용한 실질취득액 311,500,000원은 거래 표본 426,000,000원의 73.1%입니다. 숫자만 보면 114,500,000원 낮지만, 최신 거래가 2021.09로 매각기일과 상당한 시간 차이가 있어 현재 시세보다 26.9% 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 복층 구조와 호별 위치 불일치가 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 일반적인 동일 면적 거래가를 그대로 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,161,000원 |
| 1. 임차인 김철균 보증금 | 343,500,000원 | 306,339,000원 |
| 2. 전세권 · 오동현 | 429,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 근저당 · 마포신용협동조합 | 308,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 343,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 37,161,000원입니다. 다만 오동현 전세권과 마포신용협동조합의 부기 근저당권은 2021.08.26 말소등기가 확인됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있으나, 확약이 유효하게 적용되면 해당 잔존 보증금의 매수인 청구는 포기됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 311,500,000원 | 37,161,000원 | 0원* | 311,500,000원* |
| 3회 유찰 시 56% | 249,200,000원 | 98,588,800원 | 0원* | 249,200,000원* |
| 4회 유찰 시 44.8% | 199,360,000원 | 147,731,040원 | 0원* | 199,360,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 311,500,000원에서 249,200,000원, 199,360,000원으로 내려갈수록 인수액은 각각 37,161,000원, 98,588,800원, 147,731,040원으로 증가합니다. 즉 최저가만 내려가고 매수인의 총부담은 보증금과 집행비용 수준에서 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액은 각 회차에서 실질 0원*이므로 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 감소로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 창고·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 복층형 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 민간임대주택. 2021.05.27 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 행정상 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성. 87세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 4.4회, 매각률 0.0%입니다. 복층 및 호별 위치 불일치로 일반 다세대보다 매수층이 좁아질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 임차인, 잔존 보증금 포기 범위, 효력 조건과 임차권등기 말소 동의를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류와 처리 시점, 인도와 동시에 진행되는지 여부를 확인하세요.
- 호별 위치 직접 대조. 등기부·집합건축물대장·건축물현황도면·감정평가서 도면과 실제 출입문 위치를 현장에서 대조하세요.
- 복층 적법성 확인. 1층 및 지하층 복층 구조의 사용승인·전유부분 포함 여부와 향후 담보대출·매매 시 평가 범위를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당과 법정 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 민간임대 등록 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등록이 현재도 유효한지, 경매 매각으로 어떤 행정처리가 필요한지 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 거래가가 2021년 426,000,000원에 집중돼 있으므로 2026년 인근 다세대·복층 매물과 실제 거래를 별도로 조사하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태가 불명확하므로 현황조사, 전입세대 열람 및 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리비 체납과 공용부분 미납액, 전기·수도 등 사용 상태를 관리 주체에 확인하세요.
- 입찰가 상한 설정. 2021년 거래가 대비 할인율보다 현황 불일치 해소비용, 대출 가능액, 재매각 기간과 유찰 통계를 우선 반영하세요.
맺으며 — 권리 할인보다 ‘현황 할인’이 필요한 물건
이 물건은 겉으로 보면 보증금 343,500,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 최저가 기준 37,161,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 매수인과 해당 임차권에 그대로 적용되면 잔존 보증금 청구권은 포기되고 임차권등기도 말소되므로 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가 311,500,000원입니다.
그렇다고 가격만 보고 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 거래는 2021년 426,000,000원에 집중돼 있어 현재 시세 판단력이 낮고, 단지 경매 통계는 평균 4.4회 유찰·매각률 0.0%입니다. 무엇보다 1층 등기와 실제 1층·지하층 복층 구조의 차이, 도면상 호수와 실제 점유 위치의 차이가 대출·명도·재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 확약 확인 시 권리는 조건부 해소, 현황과 환금성은 고위험입니다. 이 사건의 승부처는 73.1%라는 할인율이 아니라, 확약의 완전한 이행과 실제 점유부분의 법적·물리적 동일성을 입찰 전에 입증할 수 있느냐입니다.