의정부지방법원 2025타경64378. 파주시 야당동 가림빌라 205동 202호로, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 전용면적은 55.522㎡이고 사용승인일은 2017.02.20.입니다. 소유자 이동원은 2020.11.05. 거래가 184,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 소유권보다 앞선 임차인의 전입·점유 시점입니다. 임차인 김선금은 2020.10.22. 전입 및 점유를 시작했고, 2022.12.01. 보증금 184,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.05.09. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가까워지는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 가격 메리트는 반드시 확약 적용 후 실질취득액으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 220-2 가림빌라 제205동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.522㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 사용승인일 2017.02.20. |
| 소유자 | 이동원 (2020.11.05. 소유권이전 · 거래가 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2023.05.09. 주택도시보증공사 가압류 142,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김선금의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로, 일반적인 매각만으로는 미배당 보증금 반환책임이 없어지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김선금 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2020.09.16. 확정 2020.10.06. 전입·점유 2020.10.22. 배당요구 2022.12.01. | 184,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 원칙 승계 50,211,000원 확약 후 실질 0원* |
현 최저가 136,500,000원을 전제로 집행비용 2,711,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 133,789,000원이 배당되고, 보증금 중 50,211,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인이 인수할 금액입니다.
* 배당표상 원칙적 인수액은 50,211,000원입니다. 본 리포트의 ‘실질 0원’은 2026.05.21. 확약서의 효력과 매각조건 반영이 확인된다는 전제입니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없으면 총부담이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 70% | 136,500,000원 | 50,211,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 56% | 109,200,000원 | 77,128,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 44.8% | 87,360,000원 | 98,612,480원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 매수인의 총부담은 임차보증금 184,000,000원 수준에 가까워집니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 할인폭이 커졌다고 평가하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하다면 인수액이 실질 0원이므로 각 회차의 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.
④ 시세 비교 — 확약 적용 후에만 가격 메리트가 보인다
가림빌라 205동·206동의 최근 거래 10건 중 최근 12개월 거래는 2건이며 평균 243,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 전용 55.52㎡, 4층의 236,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 6.1% 상승한 흐름으로, 하락 추세로 보정해야 하는 사건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.52㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2025.07 | 52.55㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 53.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 51.27㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2023.05 | 52.92㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 52.92㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.05 | 55.52㎡ | 1 | 236,000,000원 |
| 2022.02 | 52.92㎡ | 3 | 262,000,000원 |
| 2021.10 | 52.55㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2021.09 | 53.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 243,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득액 136,500,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원의 56.2%입니다. 전체 거래 평균 231,900,000원보다도 낮지만, 가격 판단의 주된 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 두 기준 모두 실질취득액보다 높아, 확약 효력 확인을 전제로 가격 경쟁력이 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 김선금 보증금 | 184,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 50,211,000원입니다. 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 확약서 효력이 확인되면 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 다세대주택 부지이며 남동측 도로에 접합니다. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거복합 Zone에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역에 포함됩니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26. 지정된 외국인 등의 다가구·아파트·연립·다세대주택 대상입니다.
- 환금성. 가림빌라 205동·206동은 22세대 규모입니다. 최근 거래는 확인되지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 매도기간과 수요층을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출 문서의 당사자, 대상 호수, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의를 직접 확인하세요.
- 매각조건 반영 확인. 매각물건명세서에 확약 내용이 기재돼 있는지, 매수인에게 대항하지 않는다는 취지가 명확한지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 말소 시점을 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유·인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장조사와 인도 일정 협의를 입찰비용에 반영하세요.
- 실질취득액 기준 입찰. 확약이 확인되면 낙찰가를 실질취득액으로 보되, 확인되지 않으면 현 회차 원칙상 인수액 50,211,000원을 더한 구조로 판단해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 입찰자에게 적용되는 허가 대상 여부와 취득 제한을 관계기관에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 배당 변동 가능성을 관리주체·집행기록을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형 물건을 확약형 가격으로 바꾸는 한 장”
이 물건의 원래 구조는 명확합니다. 보증금 184,000,000원의 선순위 임차인이 최저가 136,500,000원보다 앞서고, 현 회차 배당으로도 50,211,000원이 남는 대항력 인수형입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가하므로 확약이 없다면 총부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
하지만 2026.05.21. 제출된 확약서가 유효하게 매각조건에 반영됐다면 결론은 달라집니다. 김선금의 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 인수는 실질 0원*, 실질취득은 136,500,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 243,000,000원의 56.2%이고 최신 거래 236,000,000원보다도 낮습니다.
확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확인 후에는 가격 경쟁력이 큰 조건부 안전형. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 확약서 원본과 매각조건을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.