의정부지방법원 2025타경64542. 고양시 일산동구 식사동 729의 2층 201호, 전용 51.26㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최병태로 2022.05.24. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 임차인 전유리는 전입 2022.06.16., 확정일자 2022.06.08.이고 보증금은 200,000,000원입니다. 2024.07.19. 주택임차권등기도 마쳤으며, 말소기준인 2025.10.24. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수형입니다.
다만 이 사건은 원칙 계산과 실제 부담을 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차 배당 시나리오대로라면 전유리에게 151,044,000원이 배당되고 48,956,000원이 남습니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인에게 이어지지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.27. 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원이고, 현 회차 실질취득은 154,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729 2층201호 · 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-61 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.26㎡ · 지하1층 지상4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최병태 · 2022.05.24. 거래가 200,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 규모 / 준공 | 8세대 · 2018.08.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 부담 해소
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전유리 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.16. 2022.06.08. | 200,000,000원 | 2024.07.19. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인·대위변제 중복 신고로 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 임차보증금 때문에 최저가만 보면 안 되는 유형이지만, 확약으로 전유리의 미배당 보증금에 대한 실질 인수가 0원이 되므로 현재 회차에서는 실질취득 154,000,000원을 시장가격과 비교할 수 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 2025.09.의 220,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 220,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이 최근 시세의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 51.26㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 51.26㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 51.26㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 51.69㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 51.69㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 51.26㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 220,833,333원 |
전체 6건 평균은 220,833,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 220,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.5%로 소폭 하락 추세입니다. 하락장을 감안해도 현재 실질취득 154,000,000원은 최근 시세의 70.0% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 전유리 보증금 | 200,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 전유리 보증금 중 48,956,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히지만, 2026.07.27. 확약서에 따라 전유리 관련 잔존 보증금반환청구권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 전용면적은 51.26㎡입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 455.0㎡, 지목은 대, 공시지가 810,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%여서 매수층은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.27. 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 원문·적용 범위를 매각기일 전에 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약은 전유리 관련 권리에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차관계가 현장에서 확인되면 독립적으로 대항력과 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 최근 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 1건이며 금액은 220,000,000원입니다. 전체 평균 220,833,333원보다 최신 거래를 우선하되 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간보다 -0.5% 하락했습니다. 실질취득이 70.0% 수준이라고 해도 향후 매도가격을 과거 최고가 250,000,000원에 맞춰 판단하면 안 됩니다.
- 유찰·환금성 점검. 현재 4회 유찰이며 동일 건물 경매 통계도 평균 4.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 소규모 다세대의 매수층과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기 순위만 보고 판단하면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 154,000,000원 기준 룰상 미배당도 48,956,000원입니다. 하지만 2026.07.27. 확약서가 그 미배당 보증금에 대한 매수인 부담을 실질적으로 0원으로 바꿉니다. 그 결과 실제 가격 판단 기준은 최저가와 같은 154,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 220,000,000원의 70.0%입니다.
가격 메리트는 분명하지만, 최근 추세 -0.5%, 4회 유찰, 8세대 다세대, 경매 통계상 매각률 0.0%는 환금성을 보수적으로 보게 만드는 요소입니다. 따라서 이 사건은 확약서가 원문 그대로 유효하게 적용되는지 확인하는 권리 검증과 소규모 다세대의 재매각 가능성이 승부처입니다. 확약이 확인되는 전제에서는 인수 부담보다 가격 할인 쪽이 우세하지만, 그 한 가지 문서에 대한 확인을 생략하면 안 되는 물건입니다.
