최저가 107,800,000원은 착시 — 보증금 인수로 실질취득 202,309,200원인 식사동 다세대 201호

의정부지방법원 2025타경64542. 고양시 일산동구 식사동 729, 지하 1층·지상 4층 다세대주택 내 2층 201호입니다. 전용면적은 51.26㎡이고, 2018년 8월 사용승인된 8가구 규모 건물입니다. 현재 소유자 최병태는 2022년 5월 신탁재산을 매매로 처분받으며 거래가 200,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권입니다. 전유리는 2022년 6월 16일 주민등록을 마치고 2022년 7월 8일 점유를 시작했으며, 2022년 6월 8일 확정일자를 받았습니다. 이후 보증금 200,000,000원 전액에 대해 2024년 7월 19일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 10월 24일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 떠안는다

최초 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2022년 5월 최병태 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 이후 2024년 7월 전유리의 주택임차권이 보증금 200,000,000원으로 등기됐고, 2025년 10월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서는 강제경매개시결정이 말소기준이며, 임차권의 대항요건과 임차권등기는 그보다 먼저 갖춰졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전유리는 보증금 대위·승계가 중복 신고된 보증기관이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 200,000,000원을 그대로 하나의 임차보증금으로 봐야 하며, 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 현재 매각대금에서 집행비용을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 105,490,800원에 그칩니다. 남은 94,509,200원은 매수인이 부담합니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 약 2억원에 고정된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가가 내려가도 인수액이 같은 방향으로 늘어납니다. 따라서 매수인의 실질취득은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액으로 계산해야 합니다.

최저가가 현재 107,800,000원에서 4회 유찰 가정의 52,822,000원까지 내려가더라도, 실질취득은 202,309,200원에서 201,350,796원으로만 변합니다. 즉 유찰 횟수가 늘어난다고 해서 매수인의 총부담이 최저가 하락폭만큼 줄어들지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준 할인폭은 약 8%

같은 건물의 확인된 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 220,833,333원이지만, 2021~2022년의 225,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 220,000,000원입니다. 현재 실질취득 202,309,200원은 이보다 17,690,800원 낮아 약 92.0% 수준입니다. 가격 차이는 분명히 존재하지만 할인폭은 약 8%에 불과합니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 평균 대비 -0.5%로 소폭 하락했고, 최근 12개월 표본은 단 1건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 94,509,200원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 455㎡, 지목은 대, 공시지가는 810,800원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합 zone)·과밀억제권역·제한보호구역 등에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 주택용 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8가구 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 아파트 대단지보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 응찰가에 전유리 보증금 미배당액을 더해 총부담을 다시 산정해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 2억원대로 유지됩니다.
• 배당표 최신 확인. 집행비용·당해세·우선배당 항목에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차권자와 명도·보증금 처리 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유 여부, 배당 후 잔존 보증금 정산 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 시세 검증. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 같은 건물 거래만 보지 말고 인근 유사 다세대의 층·면적·준공연도별 매물을 함께 대조해야 합니다.
• 관리비와 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·난방·승강기 상태와 향·채광·주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니라 약 2억원짜리 인수형”

감정가 220,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 107,800,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 전유리의 대항력 있는 보증금 200,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 94,509,200원을 매수인이 승계합니다. 따라서 현재 실질취득은 202,309,200원입니다.

이 금액은 최신 거래 220,000,000원보다 약 8% 낮지만, 최근 추세는 -0.5%이고 최근 12개월 거래도 1건에 불과합니다. 여기에 8가구 다세대의 제한적인 거래량과 평균 2회 유찰 이력을 함께 놓으면, 최저가만으로 높은 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 권리구조는 명확하지만 인수 부담이 크고, 가격 여유는 제한적입니다. 이 물건의 판단 기준은 107,800,000원이 아니라 약 202,309,200원입니다.