의정부지방법원 2025타경64625. 경기도 파주시 상지석동 유니캐슬 102동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 104,370,000원으로 감정가의 49%입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차권과 2026.05.26. 확약의 결합입니다.
김수하는 임대차계약일 2020.05.04, 확정일자 2020.05.11, 주민등록일 2020.06.01이고 보증금은 198,000,000원입니다. 말소기준인 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차권입니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서는 집행비용 후 102,108,820원이 배당되고 95,891,180원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.26. 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 분석에서는 위 95,891,180원은 룰상 미배당액으로만 병기하고, 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 604-36 유니캐슬 102동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 운정로 67-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 3층 301호 · 사용승인일 2017.06.01 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.07.15 매매 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 · 3회 유찰 |
| 청구금액 | 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준
현재 권리분석의 기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 김수하의 주민등록일 2020.06.01과 확정일자 2020.05.11, 임차권등기 2022.07.18은 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외하면 김수하의 잔존 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 반면 2023.03.27 국 압류와 2025.11.04 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수하 | 건물 전유 전부 | 2020.06.01 / 2020.05.11 | 198,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| KANAYO JUDE CHIEDU | 301호 | 2023.01.25 / - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김수하는 보증금 198,000,000원의 등기된 임차권자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 잔존 보증금은 확약으로 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. KANAYO JUDE CHIEDU는 2023.01.25 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 213,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,370,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 83,496,000원, 그 다음은 66,796,800원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 유니캐슬 102동은 8세대, 사용승인일은 2017.06.01이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 김수하 보증금 | 198,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김수하 보증금 중 95,891,180원이 남지만, 2026.05.26 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2017.06.01입니다. 승강기·난방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 유니캐슬 102동은 8세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.05.26 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각기일 현재도 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 김수하 임차권. 확약을 제외한 배당구조상 현재 회차의 미배당액은 95,891,180원입니다. 확약이 권리분석의 핵심입니다.
- 현 점유자. KANAYO JUDE CHIEDU는 2023.01.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 현재 점유상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 별도의 실거래·매물 시세 확인이 필요합니다.
- 다회 유찰. 현재 3회 유찰 상태이며 다음 시나리오상 매각가는 83,496,000원, 이후 66,796,800원입니다. 할인폭보다 실제 수요와 환금성을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확약 덕분, 가격은 별도 검증”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 보증금 198,000,000원의 임차권이 최저매각가 104,370,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 95,891,180원의 미배당을 계산합니다.
하지만 2026.05.26 주택도시보증공사의 확약이 결론을 바꿉니다. 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약을 정상적으로 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 104,370,000원으로 봅니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교할 실거래 자료가 없고, 이미 3회 유찰된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 확정할 수 없습니다.
