의정부지방법원 2025타경64625. 파주시 상지석동 유니캐슬 102동 3층 301호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 213,000,000원이고, 회차 표시는 1회 유찰·감정가 100%입니다. 권리분석의 핵심은 전입일 2020.06.01, 확정일자 2020.05.11, 보증금 198,000,000원의 임차권자 김수하입니다. 말소기준으로 제시된 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 원칙적으로는 잔존 보증금 인수 가능성이 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.05.26 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 김수하와 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영해야 합니다. 다른 점유자 KANAYO JUDE CHIEDU는 전입일이 말소기준 이후이고 대항력이 없는 것으로 조사됐으므로, 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인에게 보증금반환의무가 승계되는 임차인으로 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 604-36 유니캐슬 제102동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 운정로 67-27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2017.06.01 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.15 매매, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 규모 | 유니캐슬 102동 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수하 | 건물 전유 전부 | 2020.06.01 / 2020.05.11 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 0원* |
| KANAYO JUDE CHIEDU | 301호 | 2023.01.25 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 실제 임차관계 조사 대상은 2명입니다. 김수하는 임차권등기와 매각물건명세서에 의해 확인되며, KANAYO JUDE CHIEDU는 현황조사에서 확인된 점유자입니다. KANAYO JUDE CHIEDU의 보증금은 미상이지만 전입일이 2022.09.22 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 점유자로 분류됩니다.
③ 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 감정가는 213,000,000원이며, 현재 최저매각가도 동일합니다. 2020.07.15 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 198,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 판단할 수 있는 최근 실거래 표본이 아닙니다. 동일 면적 거래 매칭도 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 없어, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 또는 높은지를 객관적으로 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 김수하 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 송파동부신용협동조합 근저당권 | 408,000,000원 | 11,218,000원 |
| 3. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 | 163,800,000원 | 0원 |
| 4. 테크메이트코리아대부 근저당권 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 김병우 근저당권 | 28,000,000원 | 0원 |
| 6. 김경민 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 13,853,200원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 94,050,000원 | 0원 |
| 9. 케이비국민카드 가압류 | 4,126,093원 | 0원 |
| 10. 한국주택금융공사 청구 | 198,000,000원 | 0원 |
| 11. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 12. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 13. 주택도시보증공사 신청채권 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 213,000,000원 가정 시 집행비용 3,782,000원과 김수하 보증금 198,000,000원이 먼저 배당되고, 송파동부신용협동조합에 11,218,000원이 배당되는 계산입니다. 총 채권 미배당은 3,037,611,293원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 3,037,611,293원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 3,048,829,293원 | 30,785,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 3,048,829,293원 | 64,388,480원 | 0원* |
확약이 없었다면 2회 유찰 시 낙찰가 170,400,000원에 룰상 인수액 30,785,600원이 더해지고, 3회 유찰 시 낙찰가 136,320,000원에 64,388,480원이 더해져 총 부담이 약 200,000,000원 수준으로 유지되는 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 김수하의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 실질취득은 각 회차 낙찰가와 동일하게 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 운정역 남동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 671,400원이며, 토지면적은 502㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 비교 거래 표본이 없어, 매도 시 가격 형성과 거래 기간의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기 확약서의 원문, 적용 임차인, 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소 시기와 필요한 서류·협조 주체를 확인해 등기 정리 지연 가능성을 점검하세요.
- 현 점유 확인. 김수하와 KANAYO JUDE CHIEDU의 실제 점유 여부, 퇴거 상태, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 운정로 일대 유사 다세대의 실제 매도 가능 가격과 전세·월세 수요를 중개업소에서 교차 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 배당 변동과 추가 비용 가능성을 점검하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역의 적용 대상과 입찰·취득 시 필요한 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납과 명도 협의 비용을 확인해 총 취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 해소됐지만 가격은 검증되지 않았다”
이 물건은 보증금 198,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 외형상 인수 위험이 큰 사건입니다. 특히 유찰될 경우 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 잔존 보증금 인수가 늘어 총 부담이 약 200,000,000원 수준으로 유지되는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 있어 김수하 관련 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
문제는 가격과 절차입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 8세대 소규모 다세대이며 주변 환경도 주거·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다. 복잡한 등기 이력과 세금 압류, 확약서의 실제 집행, 현 점유자의 명도까지 확인해야 하므로 단순 안전형으로 볼 수 없습니다. 임차보증금 인수는 해소, 가격 메리트는 판단 보류, 서류·명도 검증은 필수. 이것이 본건의 결론입니다.
* 확약 반영 전 회차별 계산상 인수액은 현재 회차 0원, 2회 유찰 시 30,785,600원, 3회 유찰 시 64,388,480원입니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 김수하의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.