의정부지방법원 2025타경64741. 고양시 일산서구 덕이동의 전용 53.659㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호입니다. 소유자 이재준은 2021.04.20 거래가 255,000,000원에 취득했고, 임차인 김지혜도 같은 날 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.04.18 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 김지혜는 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석되는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 자체가 아니라 2026.05.21 제출된 확약서의 효력과 적용 범위입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이에 따라 김지혜의 보증금은 룰상 255,000,000원의 인수형이지만, 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-14 덕이동다세대주건축물 제2동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 장자길118번길 110 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.659㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이재준 (2021.04.20 거래가 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 현황 표시 | 공부상 제2동이나 외관 표시상 B-2 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2023.04.18 국민건강보험공단 압류입니다. 김지혜의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.04.20이므로 기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.06.07에 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 등기일이 아니라 그보다 앞선 주민등록과 점유입니다. 따라서 확약을 제외한 권리 구조만 보면 김지혜의 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 보증금입니다.
기준권리 뒤의 인천지방검찰청 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김지혜의 임차권등기는 신청채권자가 말소에 동의한 확약이 있으므로, 그 확약이 사건 기록과 매각조건에 그대로 반영되고 실제 말소까지 이행되는지가 최종 확인 사항입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.04.20 | 255,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 실질 0원* 룰상 255,000,000원 |
| 백정현 | 201호 주거 | 2024.05.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 대항력 기준 |
* 김지혜의 룰상 인수액은 255,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.05.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되고 이행되는 경우에 한합니다.
③ 시세 비교 — 51.2%이지만 ‘싸다’고 단정 금지
비교 대상으로 확인된 덕이센트레빌B1B2B3동은 총 21세대, 준공일 2018.10.02입니다. 대상 면적 53.659㎡와 비교거래 면적 53.61㎡는 유사하지만, 확인된 실거래는 2021.11 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 53.61㎡ | 4층 | 265,000,000원 |
| 비교 결과 | 대상 53.659㎡ | 2층 | 최저가 51.2% |
확약 반영 실질취득액 135,800,000원은 2021.11 거래가 265,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 거래는 2021년의 단일 표본입니다. 2026년 현재 가격 흐름이나 최신 거래 수준을 확인할 수 있는 충분한 표본이 아니므로, 이를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 인수형 · 김지혜 임차보증금 | 255,000,000원 | 0원 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 133,098,800원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 121,901,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 미배당 121,901,200원은 현재 회차 배당 부족액입니다. 김지혜에 관한 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 이를 매수인이 인수하는 보증금으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 공사 배당 | 미배당 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 135,800,000원 | 133,098,800원 | 121,901,200원 | 0원* | 135,800,000원* |
| 3회 유찰 시 56% | 108,640,000원 | 106,319,040원 | 148,680,960원 | 0원* | 108,640,000원* |
| 4회 유찰 시 44.8% | 86,912,000원 | 84,947,584원 | 170,052,416원 | 0원* | 86,912,000원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북동측 인근으로 유사 다세대주택, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호로 외벽은 석재붙임·벽돌·판넬 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지이며 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 838,000원/㎡이며 토지면적은 1,068㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 공부상 제2동과 외관 표시 B-2의 차이는 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 총 21세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0%로 집계돼 보수적인 출구전략이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 제출 문서의 사건번호, 제출자, 김지혜 보증금 255,000,000원에 대한 포기 범위와 조건을 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서의 말소 동의가 매각 후 실제 말소까지 연결되는지 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 백정현 점유 확인. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·계약기간·현재 점유·명도 협의 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래는 2021.11 한 건뿐입니다. 51.2%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 환금성 검토. 21세대 다세대주택, 평균 유찰 3.3회와 낙찰률 0% 통계를 감안해 재매각 수요와 임대수요를 점검하세요.
- 동 표시 대조. 공부상 제2동과 외관 표시 B-2가 동일 물건인지 현황과 도면을 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각 규제의 실제 적용 범위를 관계기관 자료와 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 관계를 최종 매각조건 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약이 풀고, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건은 표면상 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 김지혜의 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 135,800,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 비교거래 265,000,000원은 2021.11의 단 한 건이고, 단지 경매 통계는 평균 3.3회 유찰과 낙찰률 0%를 나타냅니다. 별도 점유자 백정현의 보증금과 계약관계도 확인이 필요합니다. 결론은 확약 원본과 말소 이행이 확인되면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 현재 시세와 환금성은 별도로 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.