확약 반영 시 인수 0원*, 최근 거래의 80% — 파주 자성리치빌 302호

의정부지방법원 2025타경64768. 파주시 동패동 자성리치빌 102동 3층 302호, 전용 57.65㎡의 다세대주택입니다. 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인과 확약서의 결합입니다. 정중권 씨는 2020.12.09. 확정일자를 받고 2020.12.30. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 210,000,000원입니다. 현재 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2025.09.12.보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

따라서 확약이 없다면 현재 최저가 140,000,000원에 낙찰받아도 임차인에게 예상 배당되는 137,240,000원을 제외한 72,760,000원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 총부담은 212,760,000원으로, 보증금 210,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커지므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

이번 사건에는 반전이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 가격 비교 기준도 룰상 총부담 212,760,000원이 아니라 확약 반영 실질취득액 140,000,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

등기상 2015년 설정된 우리은행 근저당권은 2020.12.30. 해지로 말소됐고, 2022년 윤미숙 씨가 신청한 강제경매도 2023.01.31. 취소기각결정으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 정중권 씨의 전입·점유, 확정일자와 임차권등기는 모두 이보다 앞선 임대차관계에 기초하므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 내려가지 않는다

확약을 배제한 기계적 계산에서는 낙찰가가 140,000,000원 → 112,000,000원 → 89,600,000원으로 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총부담이 계속 212,000,000원대에 머뭅니다. 이 경우에는 최저가가 최근 시세보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 반면 확약이 동일하게 유효하면 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득은 낙찰가와 같아집니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.75억, 추세는 하락

자성리치빌 101동·102동은 16세대, 사용승인일은 2015.09.23.입니다. 전용 57.65㎡의 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 184,333,333원입니다. 다만 과거 210,000,000원 거래가 평균을 끌어올리므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

확약 반영 실질취득 140,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 175,000,000원의 80.0%입니다. 금액 차이는 35,000,000원입니다. 전체 평균 184,333,333원 대비로는 75.9%지만, 이 수치만으로 등급을 올리면 안 됩니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 -7.4% 하락한 흐름이고 최근 12개월 표본도 1건뿐이기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

예상 배당에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 72,760,000원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.05.21.자 주택도시보증공사 확약을 반영하면 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다. 우리은행 근저당권은 등기상 2020.12.30. 해지로 말소돼 실제 배당대상 여부를 채권신고 원본과 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호로, 외벽은 파벽돌·드라이비트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시 이중창호입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적 1,028㎡, 공시지가 790,700원/㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 해당 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대로 확인된 동일 면적 거래가 3건에 그쳐, 거래량이 많은 단지형 공동주택보다 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.21.자 대항력 포기 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 잔존채권 포기 범위와 매수인에 대한 효력을 원문으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 정중권 명의 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류·절차를 확인하세요.
• 실제 임차인 1명. 정중권 외 추가 임차인이나 점유자가 있는지 현황조사와 현장 방문으로 재확인하세요. 확약은 다른 임차관계에 자동 적용되지 않습니다.
• 가격 기준. 확약이 확인되면 실질취득 140,000,000원을 최근 거래 175,000,000원과 비교하되, 최근 추세 -7.4%와 1건뿐인 최근 표본을 함께 반영하세요.
• 확약 불인정 시 중단. 확약 적용이 불명확하면 총부담 212,760,000원을 기준으로 판단해야 하며, 이 경우 최근 거래보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 보수적 매도가를 산정하세요.
• 지층 창고. 각 호별 점유사용 중인 지층 창고의 사용관계와 302호 귀속 범위를 공부·현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — 승부처는 가격보다 ‘확약의 확실성’

이 사건은 겉으로 보면 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰돼 140,000,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 210,000,000원의 임차인이 있어, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수가 늘고 총부담은 약 210,000,000원대에 고정됩니다. 이 상태에서는 최근 거래 175,000,000원보다 비싸므로 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건대로 유효하다면, 룰상 72,760,000원이던 인수위험은 실질 0원*으로 전환됩니다. 그때의 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 80.0%입니다. 다만 최근 가격 추세 -7.4%, 16세대 규모와 제한적인 거래 표본까지 고려하면 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 보수적으로 검토가 맞습니다.

* 확약을 반영하지 않은 배당 산식상 잔존 보증금 72,760,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 본문의 인수 0원은 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.