의정부지방법원 2025타경64829. 고양시 덕양구 내유동 삼성캐슬 104동 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,470,000원, 감정가의 49%입니다. 외형만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만 권리관계에는 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 김건준은 2021.03.19 전입·점유, 2021.02.25 확정일자를 갖추고 보증금은 95,000,000원입니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 가압류 2023.02.16보다 전입이 앞서므로 데이터상 대항력이 있습니다.
현재 최저가 50,470,000원을 기준으로 집행비용 1,308,460원을 먼저 공제하면 김건준에게 49,161,540원이 배당되고, 배당표상 보증금 부족분 45,838,460원이 남습니다. 통상이라면 이 금액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 유효하다면 김건준 관련 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 104동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박영채 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 말소기준은 2023.02.16 현대캐피탈 주식회사 가압류 9,861,747원입니다. 과거 우리은행·서울은평새마을금고·인천저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단에서 제외됩니다. 김건준은 말소기준보다 이른 2021.03.19에 전입·점유했고 확정일자도 2021.02.25로 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건준 | 2021.03.19 / 2021.02.25 | 95,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 | 룰상 미배당 45,838,460원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 정희수 | 2025.08.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 2026.02.23 배당요구 |
정희수는 2025.08.28 전입으로 말소기준권리 2023.02.16보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 따라서 김건준에 대한 확약과 별개로 정희수의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유 상태는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 김건준 보증금 | 95,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 9,861,747원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 김건준 보증금 부족분은 45,838,460원으로 계산됩니다. 다만 2026.05.21 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 유효하게 반영되는 경우 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택·임야·공업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으나, 배차간격과 노선 다양성을 고려하면 대중교통 편익은 다소 열악합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호이며 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 자체지반은 평탄하게 조성돼 있으며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각조건상 그대로 적용되는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 김건준 미배당액 구분. 현재 배당표상 45,838,460원은 원칙상 인수액이지만, 확약이 유효하면 실질 인수 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 정희수 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2026.02.23과 점유 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 동일 유형 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 물건 상태·점유·입지·환금성 요인이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건은 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰돼 50,470,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 김건준의 보증금은 95,000,000원이고, 현재 배당표만 보면 45,838,460원이 미배당으로 남습니다. 따라서 확약이 없었다면 낮은 최저가는 그만큼 커지는 인수액에 상쇄되는 구조였습니다.
판단을 바꾸는 것은 2026.05.21 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 김건준 관련 실질 인수는 0원*이 되고 현재 회차 실질취득은 최저가 50,470,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 다른 임차인 정희수의 보증금은 미상이고, 실거래 자료도 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 원본 확인, 가격의 승부처는 별도의 현장 시세 검증입니다.
* 확약 반영 전 배당·시나리오상 김건준 보증금 미배당액은 현재 회차 45,838,460원, 4회 유찰 시 55,750,768원, 5회 유찰 시 63,680,614원입니다. 본문에서 말하는 ‘실질 인수 0원’은 2026.05.21 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다.
