의정부지방법원 2025타경64829. 고양시 덕양구 내유동 삼성캐슬 104동 3층 302호로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 위치한 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 103,000,000원이 아니라, 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인 김건준의 보증금 95,000,000원입니다. 통상 이 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서가 있습니다.
확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 김건준에 관한 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다. 다만 이 확약은 김건준의 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자인 정희수는 따로 분석해야 하며, 현재 확인된 전입일이 2025.08.28로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 제104동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박영채 (2013.10.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (유찰 표기 1회, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 권리와 2023년 가압류
현재 권리분석의 기준일은 2023.02.16. 현대캐피탈 가압류입니다. 등기부에는 그보다 앞선 근저당권과 압류가 다수 보이지만, 주식회사우리은행·서울은평새마을금고· 주식회사인천저축은행 근저당권에는 각각 말소등기가 있고, 국민건강보험공단 압류도 2017.02.01. 해제로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 존속하는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건준 건물 전부 · 주거 | 2021.03.19 확정일자 2021.02.25 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 정희수 현황조사·배당요구 | 2025.08.28 배당요구 2026.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
김건준은 말소기준일보다 앞선 2021.03.19. 전입·점유와 2021.02.25. 확정일자를 갖췄고, 배당요구도 한 임차인입니다. 현재 최저가 103,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 뒤 보증금 95,000,000원이 전액 배당되므로 룰상 미배당 인수액도 0원입니다.
정희수는 2025.08.28. 전입해 2023.02.16. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 배당액은 추가 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입 시점만 놓고 보면 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 김건준에 관한 확약서가 정희수에게 적용되는 것은 아니므로 두 임차인을 혼동해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 확약서가 없으면 보증금 수준에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가해 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 머무는 구조가 됩니다. 이 사건의 회차별 계산에서도 확약서를 배제하면 같은 현상이 나타납니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 낙찰가 + 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 103,000,000원 | 0원 | 103,000,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 82,400,000원 | 14,483,200원 | 96,883,200원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 65,920,000원 | 30,666,560원 | 96,586,560원 | 실질 0원* |
확약서가 없다면 2회 유찰 시에도 실질취득은 96,883,200원, 3회 유찰 시에도 96,586,560원으로 보증금 95,000,000원 부근에 머뭅니다. 즉 최저가만 보고 “8,240만원” 또는 “6,592만원짜리 물건”으로 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 잔존 보증금 청구 포기 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 김건준 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 주식회사우리은행 근저당 | 336,000,000원 | 5,758,000원 |
| 3. 서울은평새마을금고 근저당 | 715,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사우리은행 근저당 | 92,400,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사인천저축은행 근저당 | 16,900,000원 | 0원 |
| 6. 현대캐피탈 가압류 | 9,861,747원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,242,000원과 김건준 보증금 95,000,000원이 먼저 배분되고, 남은 5,758,000원이 주식회사우리은행 항목에 배당되는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 1,259,403,747원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택·임야·공업용 건물 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입은 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으나, 배차간격과 노선 다양성을 고려할 때 대중교통 편익은 다소 열악합니다.
- 도로. 토지 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 내유동 591-2와 591-7의 2필지 일단 토지로, 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·가축사육제한구역·군사시설 제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 대항력 포기 확약서의 대상 임차인·대상 호수·잔존 보증금 포기 문구·임차권등기 말소 동의를 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 김건준 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류를 확인하세요.
- 정희수 임대차 확인. 전입일은 기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 보완 내용을 확인하세요.
- 말소 근저당 대조. 과거 근저당권의 말소등기와 예상배당표의 채권 항목이 일치하는지 채권계산서·등기부 원본을 비교하세요.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 응찰가를 정하지 말고, 삼성캐슬 및 내유동 유사 다세대의 매매·전세 호가와 실제 거래를 확인하세요.
- 교통·환금성. 마을버스 배차와 노선 다양성이 제한적이므로 실수요층과 재매각 기간을 보수적으로 검토하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 당해세, 명도비용과 내부 수리 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “확약서는 강하지만, 가격 근거는 별개다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 95,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 확약서가 없다면 유찰 후 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 약 96,586,560원~96,883,200원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의해, 김건준 관련 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 현재 최저가 103,000,000원이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없고, 다세대주택·임야·공업용 건물이 혼재한 입지와 다소 열악한 대중교통 조건을 고려하면 환금성을 보수적으로 봐야 합니다. 정희수의 보증금·확정일자와 과거 근저당 말소 상태까지 원본으로 대조한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 주된 권리 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 보류. 이 사건의 결론입니다.