의정부지방법원 2025타경64846. 고양시 일산서구 덕이동 파이하우스 101동 201호, 전용면적 비교 기준 61.89㎡의 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 구조 건물의 2층에 있고, 소유자는 김석진입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.12.08 접수된 주택도시보증공사의 가압류 1,396,000,000원입니다. 이후 고양시 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 이현석의 주민등록·점유개시일은 2019.11.25, 확정일자는 2019.11.11로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 현재 최저가에서 배당되는 보증금은 206,950,200원이고, 미배당액은 52,049,800원입니다. 최저가와 미배당액을 합친 룰상 취득부담은 262,749,800원으로 보증금 259,000,000원 부근에서 고정되는 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 927-2 파이하우스 101동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 송산로 498-23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교 대상면적 61.89㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 2층 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트 구조 · 다세대주택 이용 중 · 승강기·도시가스·난방설비 |
| 소유자 | 김석진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
말소기준권리보다 앞선 임차인의 주민등록과 점유가 확인되므로, 형식적인 임차권등기 접수일인 2022.01.11만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 이현석은 보증금 259,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 206,950,200원이 임차보증금에 배당되고 52,049,800원이 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현석 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 259,000,000원 | 2019.11.25 대항력 有 | 2019.11.11 우선변제 有 | 실질 승계 0원* 배당요구 2022.01.11 |
* 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 52,049,800원이고, 최저가와 합친 취득부담은 262,749,800원입니다. 확약서 적용 시 실질 인수는 0원이며 실질취득액은 최저가 210,700,000원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다
파이하우스 101동·102동은 총 18세대, 사용승인일은 2018.07.05입니다. 비교 가능한 거래는 2021.07의 2건으로, 205,000,000원과 370,000,000원 사이의 가격 차이가 165,000,000원에 달합니다. 표본 평균은 287,500,000원이지만 거래 수가 2건뿐이고 두 거래의 편차가 매우 커, 평균 대비 73.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 61.3㎡ | -1층 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 61.58㎡ | 4층 | 370,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 2건 | 287,500,000원 |
| 최신 거래 | 61.3㎡ | -1층 | 205,000,000원 |
| 경매 물건 | 61.89㎡ | 2층 | 210,700,000원 |
확약 적용 후 실질취득액 210,700,000원은 집계 평균 287,500,000원의 73.3%입니다. 하지만 가격 판단에서 더 보수적으로 봐야 할 최신 거래 205,000,000원보다는 5,700,000원 높고, 102.8%에 해당합니다. 따라서 감정가 대비 30% 떨어졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 표시된 거래가 모두 2021.07 거래인 점도 현재 가격 판단의 불확실성을 키웁니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,749,800원 |
| 1. 임차인 이현석 보증금 | 259,000,000원 | 206,950,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 52,049,800원입니다. 다만 2026.05.08 제출된 확약서에 따라 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 전 취득부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 210,700,000원 | 52,049,800원 | 262,749,800원 | 210,700,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 56% | 168,560,000원 | 93,599,840원 | 262,159,840원 | 168,560,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 44.8% | 134,848,000원 | 126,839,872원 | 261,687,872원 | 134,848,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 총 취득부담은 약 262,000,000원대로 유지됩니다. 대항력 인수형 물건에서 최저가만 내려간다고 실제 부담이 함께 내려가지 않는 전형적인 구조입니다. 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 경우에만 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 있으며, 주변은 다세대주택·중소형 공장· 근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 지하 1층·지상 4층 건물로, 외벽은 벽돌 치장쌓기와 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합 zone)·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 주거용 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.2회·매각률 0.0%입니다. 거래 표본도 2021.07의 2건에 그쳐 매도 시 가격 검증이 쉽지 않은 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.08 제출된 대항력 포기 확약서의 제출자, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위, 매수인 적용 문구와 임차권등기 말소 동의를 직접 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유자와 인도 상태, 열쇠 인계 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 실질취득 210,700,000원은 최신 거래 205,000,000원보다 높습니다. 집계 평균 287,500,000원만 근거로 시세차익을 계산하지 마세요.
- 환금성 보수 적용. 18세대 다세대주택, 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%를 반영해 매도기간과 가격 조정 가능성을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역의 적용 여부를 입찰자 조건에 맞춰 확인하세요.
- 미납 비용 확인. 관리비와 조세채권 등 실제 배당표에 영향을 줄 수 있는 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 원문으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약, 가격은 보수적 검증”
이 물건은 대항력 임차인이 있어 원래라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 취득부담이 약 262,000,000원대로 유지되는 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.05.08 확약으로 이현석 임차보증금의 잔존청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해, 현재 회차의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 210,700,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 최신 거래 205,000,000원보다 5,700,000원 높고, 집계 평균은 편차가 큰 2건에 의존합니다. 이미 2회 유찰됐으며 단지 경매 통계는 평균 9.2회 유찰·매각률 0.0%입니다. 주된 권리위험은 확약으로 완화됐지만, 가격과 환금성은 낮은 평가가 필요한 물건입니다. 확약서 원문이 명확히 유지되는지 확인한 뒤, 최신 거래 이상을 지불하지 않는 보수적인 접근이 필요합니다.
