87,122,000원
의정부지방법원 2025타경64878. 고양시 일산서구 덕이동 아펠리움 101동 3층 301호, 전용 54.08㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유승선이고 2022.10.04 매매를 원인으로 2022.10.06 소유권을 취득했으며 거래가액은 265,000,000원입니다. 등기부에서 핵심은 2024.07.08 등기된 김신영의 주택임차권입니다. 임차보증금 265,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.06.27, 확정일자 2022.06.02로 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.05.21 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당계산상 김신영의 부족분 179,846,196원이 표시되더라도 이 확약이 적용되는 김신영 부분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 조선익입니다. 조선익은 2025.06.19 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-27 아펠리움 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.08㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유승선 · 2022.10.04 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.11.25 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2024.07.08 김신영의 주택임차권은 등기부 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 임차보증금은 265,000,000원이고, 현재 최저가 87,122,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,968,196원을 제외한 85,153,804원만 임차인 배당으로 잡혀 부족분 179,846,196원이 계산됩니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김신영 | 건물전부 | 2022.06.27 | 2022.06.02 | 265,000,000원 | 대항력 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 조선익 | 301호 | 2025.06.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 위험 확인 필요 |
김신영은 확정일자와 배당요구가 확인되고 임차권등기까지 되어 있지만, 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 점이 결정적입니다. 반면 조선익은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·인수액을 계산할 수 없습니다. 이 물건은 “선순위 임차권 2억6,500만원을 그대로 떠안는 물건”도 아니고, “인수 0원이 완전히 확정된 물건”도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 하락 추세가 강하다
아펠리움101동 전용 54.08㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 183,666,666원이지만 2022.10 거래 265,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 143,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -46.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 54.08㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.03 | 54.08㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2022.10 | 54.08㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.08㎡ | 2건 | 143,000,000원 |
현재 최저가 87,122,000원은 최근 12개월 평균의 60.9%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 최근 가격 추세가 -46.0%이고 이 물건 자체도 이미 4회 유찰됐습니다. 더 중요한 것은 조선익의 보증금이 미상이라는 점입니다. 김신영 확약만으로 실질취득액을 87,122,000원으로 확정할 수 없으므로, 미상 임차관계를 확인하기 전 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 1. 임차인 김신영 보증금 | 265,000,000원 | 85,153,804원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김신영 보증금의 부족분은 179,846,196원으로 산출되지만, 2026.05.21 확약에 따라 김신영 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 조선익에게 적용되지 않으므로 조선익 관련 인수 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 서측 인근으로 유사 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 504.0㎡ 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중이며 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공시지가. 864,200원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 최근 실거래는 126,000,000원과 160,000,000원으로 확인되며, 최근 가격 추세는 -46.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조선익 계약관계 확인. 보증금·확정일자·점유 원인과 실제 임대차 여부를 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약의 적용 범위와 김신영 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 183,666,666원보다 최근 12개월 평균 143,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -46.0%로 내려와 있어 과거 265,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼으면 안 됩니다.
- 다회유찰·환금성. 현재 4회 유찰이고 해당 건물 경매 통계의 평균 유찰도 4.0회입니다. 매각률 0.0이라는 점도 함께 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 아직 닫히지 않은 변수 하나가 있다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 254,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 87,122,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 게다가 가장 큰 선순위 권리인 김신영의 265,000,000원 임차보증금도 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 잔존 청구권이 포기돼 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 조선익은 2025.06.19 전입이 확인되면서도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남고, 김신영 확약의 보호를 받는 대상도 아닙니다. 최근 12개월 평균 143,000,000원 대비 최저가 비율은 60.9%지만, 최근 거래 추세가 -46.0%이고 이미 4회 유찰된 저환금성 신호도 있습니다. 김신영 위험은 해소, 조선익 위험은 미확정, 가격은 낮지만 시장도 약함. 이 세 가지를 동시에 반영해야 하는 사건입니다.
