확약으로 선순위 임차권 인수는 0원*, 그러나 미상 점유자와 최근 시세 초과 — 덕이동 아펠리움 301호

의정부지방법원 2025타경64878. 고양시 일산서구 덕이동 아펠리움 101동 3층 301호, 전용 54.08㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 254,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 177,800,000원입니다. 현 소유자 유승선은 2022.10.06. 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 신청채권자 주택도시보증공사가 265,000,000원을 청구해 강제경매를 진행했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 사실이 아닙니다. 먼저 김신영의 선순위 임차권등기와 확약서 효과를 분리해 봐야 하고, 그 밖에 2025.06.19. 전입한 조선익의 미상 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다. 가격도 전체 실거래 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다

말소기준권리는 2025.11.25. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김신영의 주택임차권등기는 2024.07.08. 접수돼 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 배당 계산에서는 보증금 265,000,000원 중 174,510,800원이 배당되고 90,489,200원이 부족분으로 남습니다.

실제 임차·점유 신고는 김신영과 조선익 2명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 보증금도 김신영의 265,000,000원만 확인된 금액으로 다룹니다.

* 0원 판단은 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 확약서가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용대로 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 조선익의 미상 보증금은 포함하지 않습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월이 중요하다

아펠리움101동 전용 54.08㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 183,666,666원이지만, 여기에는 2022.10. 거래가 265,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 143,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -46.0%입니다.

최저가 177,800,000원은 전체 평균의 96.8%라 표면상 할인처럼 보일 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균과 비교하면 124.3%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세가 -46.0%인 상황에서 2022.10. 고가 거래가 섞인 전체 평균만을 기준으로 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)

배당 계산상 매각대금은 집행비용과 김신영 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 조선익의 미상 보증금과 권리순위는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락은 아니다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김신영의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 265,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약 때문에 김신영 관련 인수가 실질 0원*으로 전환되는 점이 핵심입니다. 하지만 조선익의 미상 보증금은 확약 대상이 아니므로, 유찰 횟수만 보고 총취득비용이 확정적으로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고양예술고등학교 서측 인근으로, 유사 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호로, 외벽은 드라이비트 및 치장벽돌 마감이고 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
• 토지. 면적 504.0㎡의 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
• 환금성. 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 143,000,000원과 거래 추세 -46.0%를 우선해 보수적으로 접근해야 합니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문·적용 범위 확인. 2026.05.21.자 확약의 당사자, 대상 임차권, 잔존청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 조선익 임대차관계 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 승계액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 명도 대상 확인. 등기된 임차권자는 김신영이지만 현황상 조선익이 전입한 것으로 조사됐으므로 실제 점유자와 인도 절차를 별도로 파악해야 합니다.
• 가격 기준 수정. 전체 평균 183,666,666원이 아니라 최근 12개월 평균 143,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 거래 추세가 -46.0%이므로 현재 최저가 177,800,000원을 단순히 감정가 대비 할인된 가격으로 평가하지 마세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 규제와 취득·이용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제와 추가 집행비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 미상 임차인은 남았다”

이 사건의 선순위 임차권은 형식만 보면 현재 최저가에서 90,489,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약에 따라 김신영 관련 잔존 보증금반환청구권은 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 이 점만 보면 큰 권리 위험 하나가 해소된 물건입니다.

그렇다고 안전형·저가형 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 조선익은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 및 승계액이 확정되지 않았습니다. 가격 역시 최저가 177,800,000원이 최근 12개월 평균 143,000,000원의 124.3%이고 최신 거래 160,000,000원보다 높으며, 거래 추세도 -46.0%입니다. 확약은 호재지만 최근 시세 초과와 미상 임차인 위험을 상쇄하지 못합니다. 입찰 판단의 선결조건은 조선익의 계약관계 확인과 확약서 원문 검증입니다.