의정부지방법원 2025타경65007. 고양시 덕양구 벽제동 늘푸른마을2차 103동 지층 비101호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 105,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,450,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 김재은의 보증금은 123,000,000원이고, 전입·점유개시일 2022.06.28과 확정일자 2022.06.08이 말소기준일 2023.11.17보다 앞섭니다.
확약이 없다면 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 50,123,900원이고, 미배당 보증금 72,876,100원은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당액이 커지므로 총부담이 그만큼 줄지 않는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.24 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. 그 내용이 최종 매각조건에 반영되고 실제 말소까지 이행된다면 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 벽제동 512-63 제103동 지층 비101호 · 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 보광로 76 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 지층 |
| 사용승인 | 2009.07.03 |
| 소유자 | 오승민 (2022.07.19 매매, 거래가액 123,000,000원 · 2022.07.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 호수 표기 | 공부상 ‘비101호’ · 현황 표기는 ‘비1호’ 또는 ‘B1호’로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
등기상 선언된 말소기준은 2023.11.17 국민건강보험공단 압류입니다. 2009.12.04 옹진수산업협동조합 근저당권은 2022.06.29 해지로 말소됐고, 2023.11.06 유한회사 유니버셜대부의 강제경매개시결정도 2024.11.22 말소됐습니다. 따라서 이 두 등기는 현 경매에서 매수인이 인수할 존속 권리가 아닙니다.
문제는 등기순서가 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 김재은은 2022.06.28 전입과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.08입니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 매각으로 임차권등기가 지워지더라도, 확약이 없다면 미배당 보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.28 | 2022.06.08 | 123,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
* 확약은 확인된 김재은 관련 잔존 보증금에 한정해 해석합니다. 현재 확인된 다른 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 단지·인근 유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
등기상 과거 거래가액은 2009년 108,000,000원, 2022년 123,000,000원이지만 이는 현재 시세를 직접 증명하는 최근 거래자료가 아닙니다. 특히 이 물건은 지층 다세대이고 두 차례 유찰된 상태이므로, 저가 여부보다 지층 선호도·내부 상태·실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 김재은 보증금(우선변제) | 123,000,000원 | 50,123,900원 |
| 룰상 미배당 보증금 | - | 72,876,100원 |
| 옹진수산업협동조합 근저당 이력 | 85,800,000원 | 0원 |
| 유한회사 유니버셜대부 청구 | 123,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 청구 | 123,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 룰상 미배당 보증금은 72,876,100원이지만, 2026.04.24 확약이 유효하게 이행되면 매수인에 대한 실질 청구액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 지층 비101호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 하늘문추모공원 남서측 인근으로 다세대주택, 군부대, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 서측 외곽 공도와 연결됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지층 다세대라는 물리적 특성과 2회 유찰 이력을 감안해 일반적인 지상층 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.24 확약서의 사건번호, 목적물, 보증금, 권리자와 포기 범위를 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 최종 명세서 및 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 대금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 주체를 법원 및 제출기관에 확인하세요.
- 호수 동일성. 공부상 ‘비101호’, 현황상 ‘비1호’ 또는 ‘B1호’ 표기가 동일 목적물인지 현장과 건축물대장·도면으로 대조하세요.
- 지층 현장조사. 채광, 환기, 결로, 누수, 배수, 곰팡이, 창호와 내부 수리비를 직접 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도 협의 필요성을 검토하세요.
- 현재 시세. 감정가 대비 49%라는 수치만 사용하지 말고, 인근 지층 다세대의 실제 거래·매물·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 공과금. 체납 관리비, 당해세와 공용부분 부담 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서를 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건의 표면은 감정가 105,000,000원에서 51,450,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 김재은의 대항력 보증금 123,000,000원 중 현재 회차에서 72,876,100원이 미배당되기 때문에, 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다.
다만 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.24 확약서대로 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소가 확실히 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 최저가 51,450,000원*으로 정리됩니다. 따라서 결론은 확약 원본 확인 전에는 고위험, 확인 후에는 권리 단순화입니다. 이후의 판단은 최근 실거래 근거가 없는 지층 다세대의 환금성과 현장 상태가 좌우합니다.
