의정부지방법원 2025타경65159. 파주시 파주읍 봉서리 힐크라운 105동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 4월 12일 전입·점유를 시작하고 2022년 3월 30일 확정일자를 받은 임차인 이준섭의 보증금 285,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년 4월 19일 마쳐졌고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
현재 최저매각가 199,500,000원을 전제로 하면 집행비용 3,593,000원을 먼저 제외한 195,907,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 89,093,000원이 원칙적으로 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액은 줄고 룰상 인수액은 128,434,400원, 159,907,520원으로 증가합니다. 즉 확약이 없다면 최저가만 낮아질 뿐, 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이준섭 임차인에게 계산되는 룰상 인수액은 별도로 표시하되, 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-47 힐크라운 제105동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 102 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층 |
| 소유자 | 박영희 (2022.05.04. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (2회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약
2021년 수협은행 근저당권 241,500,000원은 2022년 4월 12일 해지로 말소됐고, 김준호의 가압류 10,000,000원도 2022년 3월 22일 해제로 말소됐습니다. 따라서 두 권리는 등기 순서만으로 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2025년 11월 18일 남동구 압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
반면 임차인 이준섭의 전입일 2022년 4월 12일은 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022년 3월 30일이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기가 말소기준보다 앞서 있어 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 남지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 포기 확약이 그 위험을 해소합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이준섭 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 전입 2022.04.12 확정 2022.03.30 배당요구 2024.04.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
* 실질 인수 0원은 제출된 확약서가 유효하게 적용되고, 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원본과 적용 조건, 임차권등기 말소 절차를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,593,000원 |
| 1. 임차인 이준섭 보증금 | 285,000,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 241,500,000원 | 0원 |
| 3. 김준호 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 배당계산상 임차인 부족분은 89,093,000원이지만, 제출된 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 확약 전후를 분리해서 보라
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 199,500,000원 | 89,093,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 56% | 159,600,000원 | 128,434,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 45% | 127,680,000원 | 159,907,520원 | 0원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 증가하므로 실질취득비용은 크게 줄지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액이 0원이어서 실질취득비용은 해당 회차의 낙찰가를 중심으로 형성됩니다. 이 사건의 입찰 판단은 단순히 대항력 유무가 아니라 확약서의 효력과 말소 이행을 확인했는지에 달려 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 101호로, 다세대주택 1개호로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파주소방서 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 동측 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역, 준보전산지에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 거래에 관한 허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서의 원문, 포기 대상, 적용 조건과 제출 주체를 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 잔금 납부 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하고 명도 일정을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 다세대 실거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비와 장기 체납 내역을 관리 주체에 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 남동구와 파주시 압류에 관련된 당해세 여부 및 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다
이 물건은 표면적으로는 보증금 285,000,000원의 대항력 임차권이 최저매각가보다 앞서는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액만 89,093,000원이고, 추가 유찰 시에는 128,434,400원과 159,907,520원으로 커집니다. 따라서 확약이 없다면 낮아진 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 확약을 유효하게 적용하면 매수인 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 199,500,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 확인된 실거래 비교값이 없어 이 가격이 시장보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.