의정부지방법원 2025타경65170. 성석동 ‘골든힐스빌’ 제103동 4층 401호, 전용 약 56.96㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 데 있지 않습니다. 김다희의 전입일은 2022.06.27로 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2022.11.30보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.06.13이고 임차보증금은 360,000,000원이어서, 확약이 없었다면 현재 가격에서는 배당 후 남는 264,741,416원이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 김다희 임차권에 관한 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득은 최저가 97,412,000원으로 봅니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로, 별도 점유자인 박금옥의 권리관계까지 포괄하는 것으로 확대해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 103동 4층401호 · 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.9593㎡ · 제103동 4층 401호 |
| 이용상태 | 방2·거실·주방·욕실2·발코니·다락 등 / 다락에 방2·욕실·주방·거실 등 및 테라스 |
| 소유자 | 최민규 (2022.07.26. 소유권 취득 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 97,412,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.11.30 국민건강보험공단 압류입니다. 김다희는 그보다 앞선 2022.06.27 전입·점유과 2022.06.13 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.05.10 등기됐고, 보증금은 360,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다희 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.27 확정일자 2022.06.13 | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2024.05.10 | 실질 0원 룰상 264,741,416원 · 확약으로 포기 |
| 박금옥 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 해당 없음 | 인수 없음 보증금은 확인 필요 |
실제 임차인은 2명으로 파악됩니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 따로 있어 보증금을 중복 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 주택도시보증공사의 확약은 김다희 임차권의 잔존 보증금과 말소에 관한 것이므로, 박금옥의 점유·보증금 관계는 별도 확인 대상입니다. 현재 확인된 전입일은 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 190,000,000원, 그러나 시장은 -29.4% 하락
골든힐스빌 A101·102·103동은 24세대, 사용승인일은 2018.04.02입니다. 동일 면적대 실거래는 총 8건이 확인되지만, 전체 평균 259,375,000원에는 2022년의 360,000,000원 거래 등 과거 높은 가격이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 190,000,000원이며 현재 최저가 97,412,000원은 그 가격의 51.3%입니다. 확약을 전제로 한 실질취득도 97,412,000원이므로, 이 경우에는 최근 거래보다 낮은 가격이라는 점 자체는 분명합니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -29.4% 하락했습니다. 전체 평균 259,375,000원과 비교해 할인폭을 부풀려 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,153,416원 |
| 1. 임차인 김다희 보증금(우선변제) | 360,000,000원 | 95,258,584원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 김다희 보증금 미배당액이 264,741,416원으로 남습니다. 그러나 명세서 비고의 2026.05.21 확약에 따라 해당 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 경의중앙선 및 서해선 풍산역이 소재합니다. 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상4층 규모이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 다락 확인. 4층 내부계단을 통한 다락이 소재하는 것으로 보이며 집합건축물대장등본 현황도에는 등재되어 있지 않습니다. 감정 이용상태에는 다락에 방2·욕실·주방·거실 등과 테라스가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 565,000원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 다세대 단지이고, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.2회·낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래도 2025.03의 190,000,000원이 최신입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기 확약의 당사자·적용 임차권·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 박금옥 임대차 확인. 전입일 2025.08.04로 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 확약 밖 점유자이므로 계약관계와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 259,375,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 가격 추세는 -29.4%입니다.
- 다락 현황 확인. 다락이 집합건축물대장 현황도에 등재되어 있지 않으므로 실제 구조와 공부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 현재 4회 유찰, 경매 통계 평균 6.2회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 취득 가격이 낮더라도 재매각 기간과 수요층을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 264,741,416원”보다 중요한 건 확약의 실효와 환금성
확약이 없었다면 이 물건은 단순한 저가 매물이 아닙니다. 김다희의 대항력 있는 보증금 360,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 배당되지 않는 264,741,416원이 그대로 매수인 부담으로 남는 구조였습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.05.21 확약으로 해당 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 실질취득 97,412,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 51.3%로 가격상 여지는 있습니다. 다만 시장 자체가 -29.4% 하락했고, 이미 4회 유찰됐으며 유사 경매 통계의 평균 유찰도 6.2회입니다. 여기에 다락의 공부 미등재와 확약 밖 점유자 확인까지 남아 있습니다. 주된 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 현장 확인 때문에 높은 등급을 주기 어려운 사건입니다.
