확약으로 164,783,200원 인수를 지웠지만, 최저가는 최근 시세보다 높다 — 성석동 골든힐스빌 401호

의정부지방법원 2025타경65170. 고양시 일산동구 성석동 ‘골든힐스빌’ 103동 4층 401호, 전용 56.9593㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 담보권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 김다희는 확정일자 2022.06.13., 전입·점유 2022.06.27.로, 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2022.11.30.보다 앞섭니다. 보증금도 360,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.

일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 최저가 기준으로는 낙찰가 198,800,000원에 미배당 164,783,200원을 더한 363,583,200원이 룰상 실질취득액입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금청구권을 포기한다는 확약이 있어, 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되는 경우에 한해 실질취득액은 최저가 198,800,000원으로 내려옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 없으면 164,783,200원 인수

2018년 설정된 신한은행 근저당권 132,000,000원은 2022.06.27. 해지로 말소됐으므로 현존 인수권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.30. 국민건강보험공단 압류입니다. 김다희의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.06.27.이고, 확정일자도 2022.06.13.이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

실제 임차인은 2명입니다. 김다희는 선순위 임차인이지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 그 임차인의 미배당액은 실질 인수 0원*으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 최근 시세 이상

골든힐스빌 A101·102·103동, 전용 56.52~56.96㎡의 확인된 실거래 8건입니다. 전체 평균은 259,375,000원이지만, 2022년의 360,000,000원 거래를 포함한 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래이자 최근 12개월 평균은 190,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 198,800,000원은 이보다 8,800,000원 높고, 최근 시세의 104.6%입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -29.4%입니다. 전체 평균 259,375,000원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 이는 2022년 360,000,000원 등 과거 거래의 영향을 받은 수치입니다. 현재 시장에서는 최신 거래 190,000,000원이 더 직접적인 기준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)

김다희의 보증금 미배당액은 164,783,200원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이나, 2026.05.21.자 확약서에 기재된 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 커져 총부담은 약 360,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 이번 사건에서 가격 비교를 최저가로 할 수 있는 이유는 오직 김다희의 잔존 청구권을 포기한다는 확약을 반영했기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·구조. 철근콘크리트구조 경사지붕의 다세대주택으로, 지하1층·지상4층 규모입니다. 401호는 방2·거실·주방·욕실2·발코니와 다락·테라스로 이용 중입니다.
• 다락 확인. 4층 내부계단을 통한 다락이 있으나 집합건축물대장등본 현황도에 등재돼 있지 않습니다. 위반건축물 표시는 없지만 면적·허가·원상복구·금융취급 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 표시 차이. 공동출입구에는 동 표시가 ‘A103’으로 표시돼 있습니다. 등기상 제103동과 현장 표시를 대조해야 합니다.
• 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 경의중앙선·서해선 풍산역은 원거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 다세대주택 용도의 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 24세대이고 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 확인된 단지 경매 통계도 평균 5.2회 유찰·매각률 0.0%로 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.21.자 대항력 포기 확약서 원본과 사건기록을 확인하고, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 대조하세요.
• 임차권 말소 절차. 김다희 임차권등기가 실제로 어떤 시점과 절차로 말소되는지, 낙찰자에게 별도 서류나 협조가 필요한지 확인하세요.
• 박금옥 점유. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·계약·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 현장 점유와 명도 조건을 확인하세요.
• 가격 기준. 전체 평균 259,375,000원이 아니라 최신·최근 12개월 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 현재 실질취득액은 그보다 4.6% 높습니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 -29.4%이므로, 과거 360,000,000원 거래를 회복 가능한 시세로 전제하지 마세요.
• 다락·테라스. 현황도에 없는 다락의 면적, 구조변경 여부, 허가 관계, 원상복구 위험, 감정가 반영 범위를 확인하세요.
• 현장 동 표시. 공동출입구 ‘A103’ 표시와 등기상 제103동, 실제 401호 위치를 직접 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임차권등기·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 줄었지만, 가격 메리트는 아직 없다”

확약을 제외하고 보면 이 물건은 보증금 360,000,000원의 선순위 임차인이 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가에서 미배당 164,783,200원이 남아 총부담이 363,583,200원에 달합니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 확약이 매수인에게 유효하게 적용되면 김다희에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리되고, 실질취득액은 198,800,000원이 됩니다.

그렇더라도 가격이 싸지는 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 190,000,000원이고, 실질취득액은 그보다 4.6% 높습니다. 최근 추세 -29.4%, 2회 유찰, 24세대의 낮은 거래 빈도, 평균 5.2회 유찰·매각률 0.0%, 현황도에 없는 다락까지 겹칩니다. 결론은 확약 원본 확인을 전제로 권리는 조건부 정리, 가격과 환금성은 보류입니다.