룰상 인수 1.29억, HUG 확약서가 살렸다 — 파주 유니캐슬 103동 101호

의정부지방법원 2025타경65187. 파주시 상지석동 유니캐슬 103동 1층 101호, 전용 76.33㎡의 다세대주택입니다. 표면적인 최저가는 189,700,000원으로 감정가 271,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 단순히 “감정가보다 81,300,000원 싸다”고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이보람의 전입·점유개시일은 2021.09.10로 말소기준인 스타에셋대부금융 근저당 설정일 2022.01.28보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,455,800원을 먼저 차감하면 임차인 보증금에 배당되는 금액은 186,244,200원이고, 잔존 보증금은 128,755,800원입니다. 매각대금과 잔존 보증금을 단순 합산하면 318,455,800원으로, 집행비용 차이를 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 315,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 확약서가 인수를 차단

등기부에는 2017년 관악신용협동조합 근저당 4건과 2018년 수협은행 근저당이 나타나지만, 관악신협 근저당은 2018.03.02, 수협은행 근저당은 2021.09.10 각각 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.01.28 설정된 스타에셋대부금융주식회사의 채권최고액 225,000,000원 근저당입니다.

이후의 부천시·파주시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 2023.11.01로 말소기준보다 늦더라도, 임차인의 주민등록과 점유개시는 2021.09.10이므로 대항력 기준일은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유일로 판단합니다. 따라서 확약서가 없다면 후순위 임차권등기라는 이유만으로 잔존 보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인되는 실제 임차인은 이보람 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 더해지는 사람이 아니라 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출자입니다. 따라서 보증금 315,000,000원을 임차인과 주택도시보증공사에 각각 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

확약서가 없으면 낙찰가가 189,700,000원에서 151,760,000원, 121,408,000원으로 내려갈수록 인수액은 각각 128,755,800원, 166,164,640원, 196,091,712원으로 증가합니다. 즉 유찰만 기다려서는 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약서가 유효하면 각 회차의 실질취득금액은 해당 매각가로 내려갑니다. 이 사건의 투자성은 유찰 횟수보다 확약서의 법적 적용 여부에 더 크게 좌우됩니다.

④ 실거래 비교 — 60.2%지만 표본은 2021년 1건

동일 면적 76.33㎡에서 확인되는 거래는 2021.09의 1층 거래 1건이며 금액은 315,000,000원입니다. 현재 최저가 189,700,000원은 이 거래의 60.2%입니다.

면적과 층이 일치한다는 점은 비교에 유리하지만, 거래시점이 2021년이고 표본이 단 1건입니다. 8세대 규모의 소형 다세대 건물이라 거래 빈도와 환금성도 아파트 대단지보다 낮을 수 있습니다. 따라서 확약 반영 실질취득가 189,700,000원이 과거 거래가보다 낮다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 39.8% 할인이라고 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)

당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있어 당해세가 인정되면 임차인 배당액이 줄고 룰상 잔존 보증금은 증가할 수 있습니다. 다만 확약서가 그 잔존 청구권 전부에 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물입니다.
• 입지. 파주시 야당동 운정역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택· 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 운정역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 복층구조. 건축물현황도상 지하층과 1층이 내부계단으로 연결되고 지하층에 세대별 지하창고가 있는 것으로 평가됐습니다. 실제 사용범위와 면적, 누수·환기·채광 상태를 확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 준주거 Zone·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 502㎡, 공시지가 671,400원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대 건물이고 확인 실거래도 1건이어서, 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭이 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰·사건 확인 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.05.21 제출본의 채권 포기 범위, 효력 조건, 이보람 임차권등기 말소 동의 문구를 법원 기록과 직접 대조하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류, 협조 주체를 확인하세요.
• 점유 관계. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 대상인지, 별도 점유자가 존재하는지 현장에서 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세 여부와 예상 교부청구액을 확인하세요. 당해세가 선순위로 차감되면 룰상 임차인 미배당액이 증가합니다.
• 복층·지하창고. 지하층의 등기·건축물대장상 용도, 전용 사용 가능 범위, 누수·곰팡이· 환기 상태를 확인하세요.
• 현재 시세. 315,000,000원 거래는 2021.09의 1건입니다. 인근 동일 규모 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 조사하세요.
• 사건 진행상태. 매각기일 2026.07.14 이후 매각 결과, 매각허가 여부, 변경·연기 또는 재매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 제출본을 최종 입찰 또는 대금납부 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “할인의 근거는 유찰이 아니라 확약서”

이 물건은 확약서를 제외하면 결코 189,700,000원짜리 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문에, 룰대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고 총부담은 보증금 315,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.

반전은 주택도시보증공사의 확약입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이보람의 임차보증금 전액에 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*이고, 취득원가는 189,700,000원*으로 내려갑니다. 다만 2021년 실거래 1건만으로 현재 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 8세대 다세대의 낮은 거래 빈도와 복층·지하공간 상태도 함께 반영해야 합니다.

결론은 “확약 확인 시 검토 가능, 확인 전에는 고위험”입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 70%가 아니라, 확약 미적용 시 인수액 128,755,800원과 확약 적용 시 실질 인수액 0원*의 차이입니다.