선순위 임차보증금 3억, 그러나 확약서로 실질 인수 0원 — 파주 아띠랑스 402호

의정부지방법원 2025타경65212. 파주시 상지석동 소재 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제402호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택 복층구조 및 일부 창고가 포함된 이용 형태입니다. 공부서류에는 건물명과 동명이 기재되어 있지 않지만 현장에는 건물명을 아띠랑스, 동명을 101동으로 표기하고 있습니다. 소유자 조형준은 2020년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 300,000,000원입니다.

표면적인 최저가는 감정가 295,000,000원에서 두 차례 유찰된 206,500,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 박현규의 전입일은 말소기준인 2021.06.02. 압류보다 빠르고 보증금도 300,000,000원이어서, 확약서가 없다면 배당 부족분이 매수인에게 남습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 그 금액이 97,191,000원입니다. 이번 사건은 그 부담을 주택도시보증공사의 확약서가 제거하는지 여부가 권리분석의 전부라고 해도 과언이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인, 확약서가 핵심

등기상 과거 안양원예농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당과 수협은행의 채권최고액 174,000,000원 근저당이 있었지만 각각 2017.12.01.과 2020.10.26. 말소등기가 완료되어 현재 매수인 인수 권리로 볼 수 없습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 2021.06.02. 국민건강보험공단 압류입니다.

박현규는 2020.10.26. 점유를 시작하고 2020.10.27. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.10.07.입니다. 모두 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2022.11.29. 이루어졌지만, 대항력의 기준은 그보다 앞선 점유와 전입입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차관계 2명

주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다. 조사된 임차관계는 박현규와 박영신 2명입니다. 박현규의 보증금 300,000,000원만 확정적으로 파악되며, 박영신의 보증금을 임의로 더해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전액이 박현규 보증금에 배당되고, 원칙상 97,191,000원이 남습니다. 단, 2026.05.21. 확약서가 약정대로 적용되면 해당 잔존 보증금청구권은 매수인에게 행사되지 않아 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수는 늘어난다

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 가격 하락 효과가 상쇄됩니다. 이 사건에서는 확약서가 그 구조를 끊어 주므로, 확약이 유효하게 적용될 때에만 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다. 따라서 입찰 전에는 단순히 확약서가 존재하는지만 볼 것이 아니라 박현규의 잔존 보증금 전액, 매수인에 대한 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

아띠랑스101동은 총 8세대, 사용승인일은 2017.10.23.이며 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 최저가 역시 두 차례 유찰된 감정가의 70%입니다. 그러나 비교할 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 상지석4리 마을회관 서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 중소형 공장이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 드라이비트 및 벽돌붙임 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 약 5m 내외, 북동측 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적 558.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 624,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 대조. 공부에는 건물명과 동명이 없고 현장에만 아띠랑스·101동 표기가 있으므로 목적물 표시를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 주변에 중소형 공장이 혼재해 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출 문서에 박현규의 잔존 보증금 전액에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 포함되는지 확인하세요.
• 확약 주체와 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 잔존 보증금청구권을 포기할 적법한 지위에 있는지, 박현규가 별도로 청구할 가능성이 남지 않는지 원문으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 매각 후 말소에 필요한 서류, 제출 시점과 조건을 확인하고 단순한 의향 표시인지 확정적 동의인지 구분하세요.
• 박영신 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 거주 여부, 점유 부분, 퇴거 의사와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당 순위를 매각기일 전 재확인하세요.
• 말소된 근저당 재대조. 안양원예농업협동조합과 수협은행 근저당은 말소등기가 기재되어 있으므로 현재 등기부 원본에서 말소 상태를 다시 확인하세요.
• 실거래 별도 조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 상지석동 인근 다세대·복층 물건의 실제 거래와 매물을 대조하세요.
• 목적물 동일성 확인. 공부에 건물명과 동명이 없으므로 현장 표기 아띠랑스 101동 402호와 등기 목적물이 일치하는지 확인하세요.
• 이용 상태 확인. 다세대주택 복층구조 및 일부 창고 이용 상태가 건축물대장·현황과 일치하는지, 위법한 구조 변경이 없는지 현장 점검하세요.

맺으며 — “3억 선순위 임차권보다 확약서 한 장이 더 중요하다”

이 사건을 확약서 없이 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가에서는 97,191,000원이 매수인에게 남는 전형적인 인수형 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서가 박현규의 잔존 임대차보증금반환청구권 전액과 임차권등기 말소에 유효하게 적용된다면 결론은 달라집니다. 박현규 관련 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 회차의 실질취득액은 최저가 206,500,000원으로 정리됩니다.

다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 동일 단지의 최신 실거래 비교가 없고, 8세대 소규모 다세대이며 주변에 공장이 혼재하고 이미 두 차례 유찰됐습니다. 권리는 확약서 확인 후 조건부 통과, 가격은 실거래 조사 전까지 보류. 이 물건의 성패는 확약서의 법적 효력과 현장 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 달려 있습니다.