울산지방법원 2025타경12558. 양산 물금읍 ‘신창비바패밀리’ 109동 2층 201호, 전용 약 84.84㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 박귀숙이고, 2015.02.13. 흥국생명보험주식회사의 채권최고액 202,800,000원 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2021.11.23. 설정된 주식회사리드코프 근저당권 130,000,000원과 2025.09.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 확인에 있습니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 300,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 331,833,333원보다는 낮습니다. 하지만 데이터상 최신 거래는 2026.09의 285,000,000원입니다. 즉 평균만 보면 할인처럼 보이지만, 최신 거래를 기준으로는 현재 최저가가 더 높아 가격 메리트를 일방적으로 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 제109동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 84.84㎡ · 지상25층 중 2층 |
| 소유자 | 박귀숙 · 등기상 거래가액 194,290,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥국생명보험주식회사 / 179,231,143원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 / 규모 | 2009.10.30 · 신창비바패밀리 1,248세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계와 임대차 유무는 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다. 등기상으로는 2015.02.13. 흥국생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 주식회사리드코프 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
신창비바패밀리 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 331,833,333원, 최저 거래는 285,000,000원, 최고 거래는 392,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.84㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.09 | 84.84㎡ | 24 | 313,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 21 | 392,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 19 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 362,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 25 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 25 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 331,833,333원 |
현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 331,833,333원의 90.4%입니다. 이 수치만 보면 평균보다 낮지만, 데이터상 최신 거래는 2026.09의 285,000,000원입니다. 같은 2026.09에도 313,000,000원 거래가 있어 가격 편차가 확인됩니다. 따라서 현재 3억원을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 표현하기는 어렵고, 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 202,800,000원 | 202,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 130,000,000원 | 92,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 300,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 295,000,000원, 미배당액은 37,800,000원입니다. 미배당은 후순위 채권자의 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교·양산천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 단지 내외부 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상25층 건물의 2층 201호이며, 사용승인일은 2009.10.30입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현재 이용상태는 공동주택(아파트)입니다.
- 환금성 참고. 신창비바패밀리는 1,248세대이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 285,000,000원부터 392,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 331,833,333원이지만 최신 거래는 285,000,000원입니다. 평균가만 보고 할인 폭을 판단하지 마세요.
- 2층 가격 보정. 본건은 지상25층 중 2층입니다. 실거래 표의 층별 가격 편차와 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서는 주식회사리드코프에 37,800,000원의 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차의 가격과 시장 거래를 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “평균보다 낮다”와 “최신보다 싸다”는 다르다
이 물건은 등기상 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유 확인은 남아 있습니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 331,833,333원의 90.4%로 평균보다 낮지만, 데이터상 최신 거래 285,000,000원보다는 높습니다. 따라서 이 사건을 ‘평균 대비 할인’만으로 가격 메리트가 확실한 물건으로 보기는 어렵습니다. 권리보다는 현재 3억원이 2층이라는 조건과 최신 거래 수준에 비춰 적정한지가 승부처입니다.
