울산지방법원 2025타경12631. 울산 남구 신정동 대상웰리움 4층 402호입니다. 사건의 구조는 단순한 담보권 경매가 아닙니다. 등기부 을구 1번에 임차권자 노채린의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일과 확정일자는 2021년 3월 5일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 3월 26일입니다. 경매개시결정은 2025년 10월 1일이므로 이 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다.
보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가 128,000,000원보다 큽니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 즉 화면에 보이는 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 4,592,000원을 더해 실질취득 132,592,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층 402호 |
| 용도 | 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 노희창 (2021.03.26. 소유권이전 · 거래가액 140,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,412,825원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.10.01. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.07.19. 을구 1번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남아 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분이 승계됩니다. 반면 2025.10.22. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 노채린 | 건물의 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2021.03.26 확정 2021.03.05 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 노채린은 임차권등기부와 매각물건명세서에 확인되며, 배당요구도 했습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 임차인의 임차권입니다. 현재 가정 매각가에서는 보증금 전액이 배당되지 않으므로 부족분을 매수인이 부담합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 4,592,000원 | 132,592,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 29,833,600원 | 132,233,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 49,954,560원 | 131,874,560원 |
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 유찰로 최저가가 102,400,000원, 81,920,000원으로 낮아져도 각각 인수액이 29,833,600원, 49,954,560원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 132,233,600원 → 131,874,560원으로만 움직입니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 노채린 보증금 | 130,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 143,412,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 부족분 4,592,000원을 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 143,412,825원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가에서는 대상웰리움 4층 402호를 오피스텔로 이용 중이라고 확인했습니다.
- 주위환경. 신정시장사거리 북동측 인근이며 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 일부 주택이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 승강기, 도시가스, 난방, 급배수·위생·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 북측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 128,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 132,592,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당이 늘어납니다. 회차별 최저가만 비교하지 말고 매번 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 보증금·전입·확정일자·배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2021.05.21. 민간임대주택등기가 있으므로 최신 등기부와 관련 원본의 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·공부·대출 및 취득 관련 조건을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 131,874,560원~132,592,000원 수준의 실질취득이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 주변·동일 건물 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건의 승부처는 선순위 임차권입니다. 임차인 노채린의 보증금 130,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당 부족분은 매수인이 승계합니다. 신건에서는 실질취득이 132,592,000원, 1회 유찰 가정에서는 132,233,600원, 2회 유찰 가정에서도 131,874,560원입니다. 유찰로 표면 최저가는 크게 낮아져도 매수인의 총 부담은 약 1.32억원 안팎으로 유지되는 구조입니다. 실거래 시세가 없는 만큼 이 금액이 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 할인율”보다 임차보증금 미배당과 실질취득액을 먼저 확인해야 합니다.
