울산지방법원 2025타경12713. 울주군 서생면 진하리 진하썬힐하우스텔 12층 1203호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 유캔메이커스주식회사로, 2022년 1월 18일 거래가 71,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서입니다. 임차인 강진용은 2022년 4월 11일 전입·점유를 시작했고 2022년 4월 12일 확정일자를 받았습니다. 반면 현재 말소기준권리인 김승곤의 근저당권은 2023년 7월 3일 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다.
원칙대로라면 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026년 7월 22일 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 매수인이 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 이에 따라 강진용 임차권에서 발생하는 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 78-6 진하썬힐하우스텔 12층1203호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 유캔메이커스주식회사 (2022.01.18. 거래가 71,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,542,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약서가 핵심
확약의 효력은 강진용 임차권에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 점유자·임차관계가 새로 확인되는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진용 | 건물의 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 2022.04.11 / 2022.04.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 강진용 1명입니다. 임차권등기는 2024년 10월 18일 이뤄졌고, 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 100,000,000원이며 현재 회차 124,000,000원 매각 가정에서는 제공된 예상배당표상 보증금 전액 100,000,000원이 우선배당됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 강진용 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김승곤 | 50,000,000원 | 21,464,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,542,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형 기준입니다. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인·근저당권 배당액은 달라질 수 있습니다. 강진용 임차보증금에 미배당이 생기더라도 2026.07.22 확약서가 적용되는 한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 99,200,000원 | 2,985,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 79,360,000원 | 22,468,480원 | 실질 0원 |
확약서가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해 매수인 인수액이 생기는 구조입니다. 제공된 시나리오에서도 1회 유찰 시 2,985,600원, 2회 유찰 시 22,468,480원의 룰상 인수액이 계산됩니다. 그러나 이번 사건은 강진용 임차권에 대한 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있으므로 실제 매수인 부담은 0원으로 처리합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 신건 최저가 124,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 압류·세금 리스크
말소기준권리 이후 현재 남아 있는 압류는 부산광역시금정구, 울주군(울산광역시), 동구(부산광역시), 국(부산진세무서장), 금정구(부산광역시), 부산광역시동구의 6건입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸 예정이지만, 국세·지방세 중 당해세가 포함될 경우 배당순서에 영향을 줘 후순위 채권의 미배당액을 키울 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 서생면 진하리 성동초등학교 남동측 인근이며, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로2류에 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.22 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 강진용 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유·임차관계가 존재하면 독립적으로 권리분석해야 합니다.
- 세금 확인. 압류 6건 가운데 당해세 존재 여부와 금액에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공부·현황·사용승인 관련 원본을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 현장 중개사례와 최근 거래를 별도로 확인하지 않고 신건 124,000,000원을 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약서가 해소, 가격은 아직 미확인”
이 물건을 등기 순서만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 100,000,000원이 있는 인수형 사건입니다. 그러나 2026.07.22 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 강진용 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
남는 핵심은 두 가지입니다. 하나는 압류 6건에 따른 당해세·배당 변동 가능성이고, 다른 하나는 비교 실거래가가 없어 신건 124,000,000원의 가격 메리트를 검증할 수 없다는 점입니다. 권리만 보고 저렴하다고 결론 내리기보다, 확약서 원본과 세금 우선순위, 현재 시세를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
