울산지방법원 2025타경12775. 양산시 상북면 대석리 ‘일양하이츠타운’ 103동 1층 105호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 정경출 씨가 2022년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가 63,000,000원에 취득했고, 같은 해 12월 30일 신한은행 명의의 채권최고액 48,510,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 신한카드·부산은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025년 6월 27일 한국주택금융공사로 이전등기되어 있습니다.
다만 등기부에는 2025년 8월 25일 부산회생법원의 파산선고가 등재돼 있습니다. 이는 임차보증금처럼 매수인이 금액을 직접 인수하는 권리는 아니지만, 현재 소유자의 파산절차와 경매절차의 관계는 원본 사건기록으로 확인할 필요가 있습니다. 또 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 대상은 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 103동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 지하1층 지상11층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 정경출 (2022.11.15. 매매, 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 41,609,235원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 파산선고는 절차 확인
2005년 전상보 명의 전세권 25,000,000원은 2007년 해지로 이미 말소됐고, 1992년 한국주택은행 근저당권도 2012년 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.30. 신한은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류 8,200,150원, 부산은행 가압류 8,552,766원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 19.4% 높다
일양하이츠타운은 296세대, 1992년 8월 3일 준공 단지입니다. 동일 면적 59.96㎡의 전체 12건 평균은 72,333,333원이지만, 이 값에는 2023~2024년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2024.05 | 59.96㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 63,666,666원 |
최근 12개월 거래 3건은 45,000,000원·71,000,000원·75,000,000원이고 평균은 63,666,666원입니다. 현재 최저가 76,000,000원은 이 평균의 119.4%입니다. 최신 거래인 2026년 5월 75,000,000원과 비교해도 최저가가 1,000,000원 높습니다.
전체 12건 평균 72,333,333원과 비교해도 최저가는 105.1% 수준입니다. 무엇보다 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 15.4% 낮은 흐름으로 집계됩니다. 따라서 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균을 근거로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,510,000원 | 48,510,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,200,150원 | 8,200,150원 |
| 3. 가압류 · 주식회사부산은행 | 8,552,766원 | 8,552,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,969,084원 |
현재 회차 76,000,000원 가정에서는 집행비용과 채권 합계가 모두 배당되고 소유자 잔여 8,969,084원이 계산됩니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 예상배당표의 근저당 항목은 최초 설정권자 신한은행 명칭으로 반영돼 있으며, 등기부에는 2025.06.27. 한국주택금융공사로 근저당권 이전이 등재돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 상북면 대석리 공암삼거리 남동측 인근. 노변 근린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체, 단독주택 및 미개발 나지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상11층 건물의 1층 105호이며, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 가스공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리꼴에 유사한 공동주택 부지로, 동측 일부 약 10m, 북측 약 8m, 남서측 일부 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 일반상업지역이 관련되며, 공시지가는 451,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 12건 전체 평균은 72,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 63,666,666원으로 내려왔고, 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 -15.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 72,333,333원보다 최근 12개월 평균 63,666,666원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 76,000,000원은 최근 평균의 119.4%이고 최신 거래보다 1,000,000원 높습니다. 신건 단계의 할인 메리트는 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입 여부 및 실제 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.08.25. 파산선고 등기가 있으므로 파산사건과 경매절차의 관계, 매각 진행상 장애 여부를 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.12.30. 설정된 신한은행 근저당권은 2025.06.27. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당요구 및 채권자 현황을 매각기록에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황과 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원이지만 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준인 2022년 근저당권 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 과거 전세권과 이전 근저당도 이미 말소돼 있습니다.
하지만 가격 쪽에서는 반대 신호가 분명합니다. 현재 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 평균 63,666,666원보다 19.4% 높고, 최신 2026년 5월 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -15.4%입니다. 여기에 임대관계 미상과 소유자 파산선고 등기가 있으므로, 이 사건은 ‘권리상 인수 0원’과 ‘신건 가격 메리트 없음’을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
