울산지방법원 2025타경12992. 울산 남구 신정동 1204-19의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택, 별도 건물은 창고로 이용 중입니다. 토지는 166.6㎡, 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 소유자는 김임섭이며 1988년 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2003년 8월 14일 설정된 옥동새마을금고의 근저당권 채권최고액 65,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026년 3월 30일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 뒤에 남아 있는 김창균 근저당권과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1204-19 · 울산광역시 남구 봉월로28번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 166.6㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김임섭 (1988.05.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 651,779,810원 / 651,779,810원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 2023년 주식회사드림자산대부의 근저당권 75,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2024.06.26. 각각 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 651,779,810원이 최저매각가입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가만을 근거로 저렴한지 비싼지를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리의 단순함과 별개로 응찰 전 주변 토지·단독주택 거래가격을 별도로 대조해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 651,779,810원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,917,798원 |
| 1. 근저당 · 옥동새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김창균 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조현숙 | 181,200,000원 | 181,200,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,723,990원 | 13,723,990원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 12,646,887원 | 12,646,887원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,291,135원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 422,570,877원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 220,291,135원입니다. 집행비용은 8,917,798원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체 체크 — 일괄매각·제시외 건물
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2 건물은 단독주택, 일련번호 2-1 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1982.12.01.입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 제시외 건물 중 별지 1-1, 1-2는 건축물대장상 1991.10.15. 증축됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산여자고등학교 북측 인근이며, 주변에 단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역 및 울산여자고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,341,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없어 651,779,810원이 적정한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 토지와 단독주택 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 2003.08.14. 근저당권은 2026.03.30. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 2회 유찰 시 미배당 12,003,190원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2003년 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 존속하는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 결론이 다릅니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 651,779,810원이고 비교할 실거래 자료가 없어 신건에서 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 토지와 단독주택·창고, 제시외 건물을 함께 보는 일괄매각이므로, 이 물건의 핵심은 권리보다 실물 범위와 적정 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
