울산지방법원 2025타경13048. 양산시 물금읍 범어리 ‘양산범어대동타운’ 102동 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사비바체다로, 2022.06.02. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 80,500,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 16번 안광호의 주택임차권입니다. 보증금은 78,000,000원, 전입일은 2022.05.09., 확정일자는 2022.05.02.로 말소기준인 2025.12.15. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
원칙대로라면 최저가 70,000,000원에서 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 9,660,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 더 낮은 회차에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.7.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서에 따라 안광호 임차권은 우선변제권만 주장하고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 잔존 반환청구권을 포기하며, 매수인의 임차권등기 말소에 동의합니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.98㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사비바체다 (2022.06.02. 소유권이전 · 거래가액 80,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,652,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.12.15. 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.02. 을구 16번 주택임차권은 원래 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 등기된 임대차보증금은 78,000,000원이며, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 을구 16-2는 별도의 새 임차인이 아니라 기존 16번 임차권의 점유개시일자 경정입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안광호 | 건물 전부 | 78,000,000원 | 2022.05.09 / 2022.05.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
대동타운 동일면적 49.98㎡의 최근 거래 12건 평균은 73,875,000원이고, 신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.8%입니다. 숫자 하나만 보면 평균보다 낮습니다. 하지만 가장 최신인 2026.09. 거래가는 58,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 과거의 높은 거래가가 섞인 평균만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.98㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2026.08 | 49.98㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.98㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 49.98㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2026.07 | 49.98㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2026.06 | 49.98㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 49.98㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 49.98㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 9 | 83,500,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.98㎡ | 12건 | 73,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정 · 룰상 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 안광호 보증금 | 78,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,652,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 안광호 보증금 미배당액 9,660,000원이 발생합니다. 다만 2026.7.22. 확약서로 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오봉초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 503호이며 사용승인일은 1995.09.26.입니다.
- 단지. 대동타운은 1,122세대이며, 비교 대상 면적은 49.98㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 813,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.7.22. 제출된 대항력포기확약서에 크게 좌우됩니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약상 매수인의 임차권등기 말소에 동의하고 있으므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 73,875,000원이지만 최신 거래는 58,000,000원입니다. 평균값만 기준으로 응찰가를 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 착시 주의. 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 예외적으로 실질 인수 0원이 됩니다.
- 현장 상태 확인. 1995.09.26. 사용승인 건물인 만큼 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 최신 거래를 봐야 한다”
이 물건은 표면적으로는 대항력 있는 보증금 78,000,000원의 임차권이 최저가 70,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없었다면 신건에서도 미배당액 9,660,000원을 매수인이 떠안는 구조였습니다. 그러나 2026.7.22. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼, 안광호 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 73,875,000원보다 낮고 비율도 94.8%지만, 최신 거래 58,000,000원보다 높습니다. 2026.02의 높은 거래들이 평균을 끌어올리고 있어 평균만으로 신건 가격이 싸다고 단정하기 어렵습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 판단은 최근 거래를 더 보수적으로 반영해야 하는 사건입니다.
