울산지방법원 2025타경13126. 경남 양산시 소주동 양산서창대동아파트 106동 10층 1001호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 24층 건물 중 10층입니다. 이 사건의 말소기준은 2018.06.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 신건부터 보수적으로 봐야 합니다. 같은 단지 비교평형의 최근 12개월 실거래 평균은 47,716,666원, 최신 거래는 2026.08 · 45,000,000원인데 현재 최저가는 51,000,000원입니다. 데이터가 제시한 최근 시세 대비 비율도 106.9%로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 소주동 960-10 양산서창대동아파트 106동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 24층 중 10층 |
| 비교평형 | 59.54㎡ |
| 소유자 | 김종태 · 2023.07.03. 소유권이전(2023.02.15. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 65,519,392원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.06.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며 채무자는 김종태입니다. 이후 등기된 2024.12.13. 사상구(부산광역시) 압류와 2025.12.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국·부산광역시북구 등의 압류 일부와 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 106.9%
서창대동 비교평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 47,716,666원, 최신 거래는 2026.08 · 45,000,000원이며, 거래 범위는 35,000,000원~69,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.54㎡ | 19 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 21 | 43,500,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 17 | 35,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 17 | 46,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 2 | 37,100,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 17 | 57,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 21 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 20 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 22 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.54㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 59.54㎡ | 16 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 47,716,666원 |
현재 최저매각가 51,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%입니다. 최신 거래 45,000,000원보다도 높은 가격대입니다. 실거래 자체는 35,000,000원부터 69,000,000원까지 편차가 크기 때문에 층·상태별 개별 비교는 필요하지만, 적어도 평균 기준으로 신건 가격을 ‘할인된 가격’으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 168,000,000원 | 49,682,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
51,000,000원 매각을 가정하면 주식회사우리은행 근저당에 49,682,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 118,318,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백동초등학교 북서측 인근이며 주변은 주택·근린생활시설·소규모 공장·농경지 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 24층 건물 중 10층이며, 위생급배수시설·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 8필 일단 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 대표지번에는 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등이 걸쳐 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·하천구역 등이 확인됩니다.
- 규모·거래. 서창대동은 996세대이며 사용승인일은 1997.09.10입니다. 최근 거래는 35,000,000원~69,000,000원으로 편차가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%입니다. 신건 가격 자체를 할인 가격으로 전제하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 시 40,800,000원, 2회 유찰 시 32,640,000원입니다. 현재 가격과 실거래 범위를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당. 신건 매각가 가정에서 우리은행 근저당 미배당액은 118,318,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 가격은 최근 시세 이상
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 신건 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 47,716,666원의 106.9%이며 최신 거래 45,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 1.5회라는 점과 1회·2회 유찰 시 가격 시나리오를 함께 놓고 보면, 이 사건은 권리상 인수 부담은 없지만 현재 회차의 가격 메리트는 제한적인 구조입니다. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태 확인도 별도로 필요합니다.
