울산지방법원 2025타경13143. 울산 울주군 언양읍 ‘언양동부주공’ 103동 12층 1204호, 전용 49.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김정옥으로, 2009.05.26. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 63,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.13. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 132,000,000원이며, 채무자는 주식회사메타코입니다. 이후 2025.12.30. 경남은행을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에 과거 근저당권·전세권이 여러 차례 설정된 흔적은 있으나 해당 권리들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 경남은행 근저당권이고, 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 보증금이나 선순위 권리를 별도로 인수하는 구조가 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 1.40억이라는 가격이 최근 실거래와 비교해 어느 위치인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 360-1 언양동부주공아파트 103동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.85㎡ · 지상 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김정옥 (2009.05.26. 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 132,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.13. 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 과거 대한주택공사 전세권 40,000,000원은 2015.10.20. 말소됐고, 2021~2022년에 설정됐던 경남은행 근저당권들도 2023.01.20. 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.04.13. 경남은행 근저당권이며, 2025.12.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.40억은 최근 평균의 106.9%
언양동부주공 전용 49.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 110,000,000원~154,000,000원 범위이고, 평균은 131,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액인 140,000,000원은 이 평균보다 9,000,000원 높습니다. 최신 거래금액은 110,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 약 127.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.85㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 49.85㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 49.85㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 49.85㎡ | 13 | 152,000,000원 |
| 2026.08 | 49.85㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.85㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 49.85㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.85㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 49.85㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2026.03 | 49.85㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 49.85㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 131,000,000원 |
최근 실거래의 폭이 44,000,000원으로 넓어 층·상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 실제로 2026.09에도 110,000,000원과 154,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 140,000,000원이 최근 최고가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기보다는, 최근 12개월 평균 131,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 비교하는 편이 보수적입니다. 그 기준에서는 현재 회차가 평균보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,240,000원 |
현재 회차 140,000,000원 가정에서는 집행비용 2,760,000원과 경남은행 132,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여액은 5,240,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 언양읍 동부리, 언양초등학교 서측에 위치하며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 지상 15층 아파트로, 도시가스보일러 난방·급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 언양동부주공은 487세대, 1999.07.01. 준공 단지이며 분석 대상 면적은 전용 49.85㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 964,100원/㎡입니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역에 저촉되고, 지구단위계획구역 및 중·소로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 가격 범위가 110,000,000원~154,000,000원으로 넓어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 위치. 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균 131,000,000원의 106.9%입니다. 평균보다 높은 가격이라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 최근 거래 편차. 같은 전용 49.85㎡가 110,000,000원부터 154,000,000원까지 거래됐습니다. 1204호의 층·향·내부상태를 현장 확인해 비교 대상을 좁혀야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유상태와 전입세대 여부는 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 구조. 말소기준 근저당의 소유자는 김정옥, 채무자는 주식회사메타코로 서로 다릅니다. 등기 원본에서 권리 내용과 경매신청 관계를 다시 대조하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세 등 변동 요소가 반영되지 않을 수 있고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현재 가격은 최근 평균보다 높다
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원이며, 현재 말소기준인 2023.04.13. 경남은행 근저당권 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수 때문에 실질취득금액이 불어나는 사건은 아닙니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 140,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 131,000,000원보다 높고, 최신 거래 110,000,000원과 비교하면 차이가 더 큽니다. 최근 거래 최고가는 154,000,000원이지만 최저가는 110,000,000원으로 편차도 상당합니다. 결국 이 물건은 권리 리스크보다 개별 호수 상태와 실제 시세를 얼마나 정확히 좁혀 보느냐가 핵심입니다. 신건 최저가만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 있는 구조는 아닙니다.
