창원지방법원 2025타경690. 창원시 의창구 봉곡동 155-2의 토지와 다가구 성격의 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하층은 근린생활시설, 1~2층은 주택, 부속사는 주택(창고 및 화장실)로 이용 중입니다. 건물은 1991.09.14. 사용승인된 시멘트 벽돌조·블록조 건물이며, 토지 면적은 243.0㎡입니다.
등기 권리의 기준점은 2018.07.12. 설정된 밀양축산업협동조합 근저당 276,000,000원입니다. 우리은행·서울보증보험·경남은행·밀양축산업협동조합의 가압류와 경매개시결정, 이후 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다가구주택 경매에서는 등기보다 임차인의 전입 시점과 보증금이 더 중요합니다. 이 사건에는 말소기준 전인 2008.11.26. 전입한 최효병이 있고, 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 155-2 · 봉곡로99번길 23 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 지하층 근린생활시설 · 1~2층 주택 · 부속사 주택(창고 및 화장실) |
| 토지 | 243.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 고창식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 451,534,770원 / 451,534,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 263,381,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대항력 있는 임차인 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기도 2026.02.03. 등기되어 말소기준보다 후순위입니다. 다만 임차권등기의 등기일보다 실제 임차인의 전입·점유가 앞설 수 있으므로 등기 순위만으로 인수 여부를 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 최효병의 전입일이 2008.11.26.로 말소기준일보다 명확히 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유자 4명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황명국 | 2층안채 | 2023.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.11.26 |
| 최효병 | 2층바깥채(202호) | 2008.11.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 2025.11.24 |
| 이재수(경남개발) | 지하층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이해수 | 1층안채 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 87.165㎡ 중 36.4㎡(입구쪽) | 2008.11.26 | 25,000,000원 | 승계 신고 | 있음 | 2026.02.03 |
③ 예상배당표 (매각가 451,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,915,340원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 밀양축산업협동조합 근저당 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 우리은행 가압류 | 460,483,839원 | 143,618,660원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 167,921,220원 | 0원 |
| 5. 경남은행 가압류 | 314,932,477원 | 0원 |
| 6. 밀양축산업협동조합 가압류 | 50,821,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 채권자 총 청구액은 1,270,158,843원, 총 배당액은 419,618,660원, 미배당은 850,540,183원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 최효병 등 보증금 미상 임차관계가 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수액 0원은 실제 인수위험을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 451,534,000원 | 419,618,660원 | 850,540,183원 | 276,000,000원 배당 · 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 361,227,200원 | 330,370,019원 | 939,788,824원 | 276,000,000원 배당 · 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 288,981,760원 | 259,136,015원 | 1,011,022,828원 | 259,136,015원 배당 · 미충족 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 증가하지만, 대항력 있는 임차인의 인수 문제는 낙찰가 할인과 별개의 문제입니다. 특히 최효병의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질 취득비용이 낮아진다고 판단할 수 없습니다. 보증금과 배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질 취득비용을 계산해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경남관광고등학교 서측 인근의 정비된 주택지대로, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 자유롭고 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하층은 근린생활시설(경남개발 누수방수전문), 1~2층은 주택, 부속사는 주택(창고 및 화장실)으로 이용 중입니다.
- 건물. 본건 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층, 부속사는 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1991.09.14.입니다.
- 토지. 243.0㎡의 대지로 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 공시지가는 901,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최효병 보증금 확인. 2008.11.26. 전입한 대항력 임차인이므로 보증금 원금과 배당가능액, 미배당 잔액을 반드시 확정해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 이재수(경남개발)·이해수는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 25,000,000원은 황명국 보증금 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실제 취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 451,534,770원 또는 최저가 451,534,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 낙찰가가 아니라 ‘숨은 임차보증금’
이 물건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2018.07.12. 밀양축산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 다가구주택에서 더 중요한 임차관계는 정리가 덜 됐습니다. 최효병은 말소기준보다 약 10년 앞선 2008.11.26. 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상이고, 이재수(경남개발)·이해수도 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.
한국토지주택공사의 25,000,000원은 황명국 관련 보증기관 대위·승계 신고라 별도 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 현재 계산표에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 미확정 임차보증금까지 조사된 결과가 아니므로 이를 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 451,534,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 입찰 전 최효병을 포함한 실제 임차·점유자 4명의 계약관계와 보증금을 확정하는 것이 가장 먼저입니다.
