창원지방법원 2025타경11900. 창원시 의창구 도계동 서원래온빌6차 1층 101호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 남상구는 2015년 4월 14일 매매를 원인으로 취득했고 2015년 5월 4일 소유권이전등기가 이뤄졌으며, 당시 거래가액은 205,000,000원입니다. 같은 날 합성1동새마을금고가 채권최고액 153,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2015년 창원세무서 압류가 있었지만 2016년 해제로 이미 말소됐고, 2025년 8월 6일 방군혁의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 시세 비교 지표와 최신 확인 거래는 모두 120,000,000원인데 현재 최저가는 153,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 360-23 서원래온빌6차 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 분석대상 면적 71.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 · 2015.04.23 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 남상구 (2015.05.04 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방군혁 / 73,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 등기상 핵심은 2015.05.04 합성1동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.12.01 창원세무서 압류는 2016.10.17 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계와 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.53억은 가격 가점이 어렵다
서원래온빌6차는 총 8세대이고, 확인된 비교 거래는 2024년 3월 1건입니다. 거래면적 74.47㎡, 4층, 거래금액 120,000,000원입니다. 시세 비교 지표의 평균·최저·최고와 최신 거래금액도 모두 120,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 74.47㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 120,000,000원의 127.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 153,000,000원이고, 가격 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 즉 현재 회차에서는 시세 지표보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 2. 근저당 · 합성1동새마을금고 | 153,600,000원 | 150,058,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 방군혁 | 73,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 227,400,000원 중 예상 배당액은 150,058,000원, 미배당은 77,342,000원입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 77,342,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 107,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 131,642,560원 | 0원 |
1회 유찰 가정 매각가는 122,400,000원으로 시세 비교 지표 120,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 가정 매각가는 97,920,000원입니다. 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원이므로, 이 물건의 회차별 변화는 주로 취득가격과 채권자 미배당 규모에서 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 도계초등학교 북동측 인근으로, 주변은 동유사형 공동주택·단독주택·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 서원래온빌6차까지 차량 출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 중로2류와 접하며, 토지는 완경사지 내 지반을 평탄하게 조성한 사다리형입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역 전부제한에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 표준설비, 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 현재 실질취득액 153,000,000원은 시세 비교 지표 120,000,000원의 127.5%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있는 것은 아닙니다.
- 실거래 표본 보강. 확인된 비교 거래가 1건이므로 인근 유사 다세대와 동일 건물의 추가 거래사례를 확인해 적정 매수가를 다시 잡는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부구조와 관리상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본의 점유관계를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적 접근”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2015.05.04 합성1동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 낙찰 판단의 중심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득액 153,000,000원은 시세 비교 지표 120,000,000원의 127.5%로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 1건뿐이며, 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 권리 안전성만으로 높은 가격을 정당화하기보다, 추가 실거래·내부 상태·점유관계를 확인한 뒤 회차별 가격을 비교하는 접근이 맞습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리는 단순하지만 신건 가격 메리트는 부족한 사건입니다.
