창원지방법원 2025타경12106. 김해시 부곡동 석봉마을부영아파트 406동 17층 1703호, 전용 80.8839㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 엘케이이주식회사로 2021.11.26. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기된 주택임차권입니다. 박은경의 보증금은 190,000,000원이고, 전입일은 2022.02.25., 확정일자는 2021.12.30.입니다. 말소기준으로 산정된 2025.09.12. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춰, 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
신건 매각가 162,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 박은경 보증금에 배당되고, 31,068,000원이 남습니다. 이 숫자만 보면 매수인의 실질취득은 낙찰가 162,000,000원에 미배당 31,068,000원을 더한 구조가 됩니다. 그러나 2026.07.22. 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 확약 반영 후 실질 인수 0원, 실질취득 162,000,000원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 406동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.8839㎡ · 18층 건물 내 17층 1703호 |
| 소유자 | 엘케이이주식회사 (2021.11.26. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,920,493원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
현재 확인되는 실제 임차인은 박은경 1명입니다. 주택임차권등기는 2024.02.28. 접수됐고, 보증금은 190,000,000원입니다. 전입 2022.02.25.와 확정일자 2021.12.30.을 갖추고 배당요구도 한 상태라 우선변제권을 행사합니다. 말소기준으로 계산된 2025.09.12. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 보유해 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은경 | 406동 1703호 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.02.25 / 2021.12.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.62억도 최근 시세보다 높다
석봉마을4단지부영아파트 동일면적 80.88㎡의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 평균은 151,041,666원, 최신 거래는 2026.10. 159,000,000원입니다. 확약 반영 후 실질취득액은 최저가와 같은 162,000,000원으로, 최근 평균의 107.3%이고 최신 거래보다도 3,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 80.88㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2026.09 | 80.88㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2026.09 | 80.88㎡ | 16 | 146,000,000원 |
| 2026.09 | 80.88㎡ | 16 | 146,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 5 | 130,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,041,666원 |
최근 거래 범위는 128,000,000원~180,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 162,000,000원은 이 범위 안에는 있지만, 가격 판단의 기준이 되는 최근 12개월 평균 151,041,666원을 10,958,334원 웃돕니다. 최신 거래 159,000,000원과 비교해도 3,000,000원 높아, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 박은경 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,920,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박은경 보증금 부족분은 31,068,000원입니다. 다만 2026.07.22. 제출된 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 100%) | 162,000,000원 | 31,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 129,600,000원 | 63,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 103,680,000원 | 88,571,520원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 인수형이므로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 31,068,000원, 1회 유찰 시 63,014,400원, 2회 유찰 시 88,571,520원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 이번 사건은 그 위험을 2026.07.22. 확약이 제거한 것이므로, 입찰 전에는 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 장유고등학교 남서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물의 17층 1703호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 30m, 북서측 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 석봉마을4단지부영아파트는 1,010세대, 2004.02.25. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 배당표상 부족분 31,068,000원은 원칙적으로 매수인 승계 구조이므로, 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 조건을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 162,000,000원은 최근 평균 151,041,666원의 107.3%이며 최신 거래 159,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 현재는 0회 유찰된 신건입니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 임차인에게 158,932,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 강한 인수형입니다. 신건 배당만 놓고 보면 31,068,000원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 본 분석상 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 162,000,000원은 최근 12개월 평균 151,041,666원보다 높고, 최신 거래 159,000,000원도 웃돕니다. 여기에 같은 단지 경매물건 평균 유찰 5.3회까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약의 유효성과 말소 이행을 원본으로 확인한 뒤, 최근 실거래 수준과 비교해 가격을 판단하는 것입니다.
