창원지방법원 2026타경10023. 김해 율하동 신리마을중앙하이츠8단지 813동 5층 501호 아파트입니다. 소유자 이민구는 2010.03.03. 거래가 254,300,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2022.07.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 57,600,000원이며, 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격도 신건치고는 시세보다 아래입니다. 동일 면적대 최근 12건 평균은 443,583,333원, 최신 거래는 2026.09. 465,000,000원입니다. 현재 최저가 425,000,000원은 최근 평균보다 18,583,333원 낮고, 최근 12건 최저 거래인 430,000,000원보다도 5,000,000원 낮습니다. 다만 가격 차이가 아주 큰 것은 아니므로 내부 상태와 점유 상황을 확인하지 않은 채 시세 차이만 보고 접근하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하동 1371 신리마을중앙하이츠8단지 813동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 25층 건물 중 5층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이민구 (2010.03.03. 거래가 254,300,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 425,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 379,280,255원 |
| 매각기일 | 2026.10.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.22. 농협은행주식회사 근저당권 57,600,000원으로 산정됩니다. 이후 서울보증보험주식회사·주식회사세기비즈·삼원액트 주식회사·현대카드주식회사· 경남신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 4.44억, 최저가는 4.25억
신리마을중앙하이츠8단지는 1,290세대이며, 시세 비교 면적은 108.7052㎡입니다. 동일 면적대 최근 거래 12건은 2026.05.~2026.09. 사이 430,000,000원~465,000,000원에 형성됐고 평균은 443,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 107.94㎡ | 13 | 465,000,000원 |
| 2026.09 | 108.71㎡ | 13 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 107.94㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 107.94㎡ | 14 | 449,000,000원 |
| 2026.08 | 108.71㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 108.71㎡ | 16 | 442,000,000원 |
| 2026.07 | 108.71㎡ | 16 | 442,000,000원 |
| 2026.06 | 108.71㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 108.71㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 107.94㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 108.71㎡ | 24 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 107.94㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 평균 | 108.7052㎡ | 12건 | 443,583,333원 |
현재 최저가 425,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.8%입니다. 평균보다 18,583,333원 낮고, 최신 거래 465,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12건의 최저 거래가 430,000,000원이므로 신건 최저가가 최근 실거래 범위의 하단을 5,000,000원 밑도는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,650,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,147,261원 | 45,147,261원 |
| 3. 가압류 · 주식회사세기비즈 | 13,525,068원 | 13,525,068원 |
| 4. 가압류 · 삼원액트 주식회사 | 13,277,880원 | 13,277,880원 |
| 5. 가압류 · 현대카드주식회사 | 25,392,372원 | 25,392,372원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 24,510,000원 | 24,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 238,897,419원 |
425,000,000원 매각을 가정한 시뮬레이션에서는 반영된 채권 179,452,581원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국민건강보험공단·국의 압류 등이 있어 실제 소유자 잔여액과 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해서부문화센터 북서측 인근의 신리마을중앙하이츠8단지로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 위치한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 1,290세대, 2009.01.14. 준공 단지이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 남측 및 서측으로 대로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 접합니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정조사 당시 폐문부재·임대관계 미상입니다. 실제 거주자와 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부구조·내벽·천정·바닥을 직접 조사하지 못했습니다. 수리비 판단을 위해 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.02.24. 근저당권과 2025.08.19. 근저당권 이전 기재의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 최저가 425,000,000원은 최근 평균 443,583,333원보다 낮지만 차이는 제한적입니다. 5층이라는 개별 조건과 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 압류 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 존재하므로 실제 배당관계와 세금 관련 사항을 매각물건명세서 등 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인’이 변수
현재 산정 기준으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 425,000,000원이 최근 12개월 동일 면적대 평균 443,583,333원의 95.8%로, 신건 가격이 최근 시세보다 낮습니다.
다만 이 물건은 감정조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 또한 과거 근저당권과 2025.08.19. 이전 기재는 최신 등기 원본에서 최종 상태를 재확인할 필요가 있습니다. 따라서 핵심은 시세보다 낮은 신건 가격 자체보다 점유·내부상태·최신 등기 확인을 얼마나 정확히 마치느냐에 있습니다.
