창원지방법원 2023타경102737. 창원시 마산회원구 봉암동 봉암서광아파트 102동 16층 1607호, 전용 59.34㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김현진은 2016년 4월 6일 매매를 원인으로 130,000,000원에 취득했고, 등기상 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021년 11월 3일 광주은행의 가압류 47,596,380원입니다. 그 뒤 서민금융진흥원·롯데카드·우리금융캐피탈·롯데캐피탈·리드코프·우리은행의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 창원시 압류가 이어졌고, 제시된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 최저가 108,000,000원은 전체 12건 평균 104,625,000원보다 높고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 8건 평균 103,937,500원보다도 약 4.1백만원 높습니다. 최신 거래인 2026년 6월 108,500,000원보다는 500,000원 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.9% 하락한 흐름이라 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 별도의 보증금 인수액은 잡혀 있지 않아 예상 인수액은 0원이지만, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.9% 높다

봉암서광은 364세대, 2000년 12월 12일 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 59.34㎡로 본건과 일치합니다. 아래 실거래 12건 가운데 최근 12개월 8건 평균은 103,937,500원이고, 최신 거래는 2026년 6월 12층의 108,500,000원입니다.

전체 12건의 범위는 90,000,000원~130,000,000원, 전체 평균은 104,625,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 103,937,500원과 비교하면 본건 최저가 108,000,000원은 103.9%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.9%입니다. 최신 거래 108,500,000원과는 거의 같은 수준이므로 현재 가격은 ‘경매라서 싸다’기보다는 최근 시세권에 가깝습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

가정 매각가 108,000,000원에서 채권 총액 124,079,997원 중 105,688,000원이 배당되고 18,391,997원이 미배당으로 남는 계산입니다. 리드코프는 일부 미배당, 우리은행은 예상배당 0원이며 소유자 잔여금도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산자유무역지구 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·중소규모 공장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬라브지붕 21층 건물의 16층이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 남서측으로 광대로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역을 중심으로 자연녹지지역·일반공업지역·광로3류 저촉 사항이 있고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 807,200원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 364세대, 2000년 준공 단지로 동일 면적 실거래가 이어지고 있으나 최근 12개월 거래가 90,000,000원~130,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재확인. 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.9%입니다. 경매라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.9% 낮습니다. 과거 130,000,000원 거래보다 2026년 최신 거래와 최근 평균을 우선해 응찰가를 검토하는 편이 합리적입니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 현장·공적 자료로 재확인하세요.
• 집행정지 이력 확인. 2023년 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026년 10월 15일 매각기일이 그대로 진행되는지 최신 사건기록을 확인하세요.
• 미배당과 인수는 구별. 신건 가격에서도 채권 미배당 18,391,997원이 계산되지만, 제시된 분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 수리 상태·누수·설비·관리상태 등은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 할인은 없다”

이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 제시된 권리판정상 기준권리는 2021년 11월 3일 광주은행 가압류이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 낙찰가 외 대규모 승계 부담이 보이지 않습니다.

반면 신건 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 103,937,500원보다 높습니다. 최신 거래 108,500,000원과는 사실상 같은 가격대이고 최근 추세도 -1.9% 하락입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘권리 위험’이 아니라 시세권 가격에 얼마나 응찰할 것인가입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 가격 가점을 주기보다, 최신 시세와 내부 상태·점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.