창원지방법원 2025타경20680. 함안군 칠서면 무릉리 ‘칠서에이스아파트’ 106동 3층 303호입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권 40,700,000원입니다. 그 뒤에 등기된 농협은행 가압류 45,055,712원, 신한카드 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류 10,000,000원, 현대캐피탈 가압류 34,785,625원은 모두 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 80,000,000원에서 한 차례 유찰되어 56,000,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 이 분석에서의 실질취득도 56,000,000원으로 동일합니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 78,541,666원이고, 최신 거래도 2026.09에 78,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 12개월 평균의 71.3% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 1122 칠서에이스아파트 106동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트벽식구조 8층 건물 내 3층 303호 |
| 실거래 비교면적 | 59.52㎡ · 칠서에이스1단지 837세대 · 2001.04.16 준공 |
| 소유자 | 성우경 · 2021.01.28 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 25,481,814원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.04.17 농협은행이 임의경매를 신청한 이력이 있으나 2023.04.27 취하됐고, 그 경매개시결정등기는 2023.05.01 말소됐습니다. 이후 남아 있는 농협은행 가압류, 신한카드 강제경매개시결정, 서울보증보험·현대캐피탈 가압류는 모두 말소기준 뒤 권리이므로 이번 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 56,000,000원은 최근 평균의 71.3%
칠서에이스1단지 동일면적 59.52㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 78,541,666원, 최저 거래는 70,000,000원, 최고 거래는 87,000,000원, 최신 거래는 2026.09 78,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.52㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2026.08 | 59.52㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 59.52㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 12 | 74,500,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.52㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.52㎡ | 12건 | 78,541,666원 |
현재 최저가는 56,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 56,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 감정가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 78,541,666원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰을 거치면서 현재 최저가는 실거래 최저 70,000,000원보다도 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 40,700,000원 | 40,700,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 45,055,712원 | 13,892,000원 |
| 4. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 25,481,814원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 34,785,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 156,023,151원 중 채권자 예상배당은 54,592,000원, 미배당액은 101,431,151원입니다. 신청채권자 신한카드 주식회사의 청구액 25,481,814원도 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 0원입니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 101,431,151원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 117,928,751원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 129,477,071원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자 회수율과 매수인의 권리 인수 문제를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠원중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 8층 건물 내 3층 303호이며, 승강기·도시가스보일러 개별난방·급배수·화재·소화전 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8~12미터 진입도로에 접하고 남측으로 대로3류에 접하며 단지 내 가로망이 조성돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 236,700원/㎡. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 칠서에이스1단지 837세대, 2001.04.16 준공입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 현황상 소유자의 부모 거주로 탐문되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유권원과 임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자이므로 현재 단계에서는 대항력 有라고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 인수 0원 기준 실질취득 56,000,000원은 최근 12개월 평균 78,541,666원의 71.3%입니다. 감정가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 101,431,151원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2023년 농협은행 임의경매는 취하됐고 개시결정등기도 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.06.18 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 남은 핵심은 ‘점유의 정체’
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2022.04.04 농협은행 근저당 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 실질취득은 56,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 78,541,666원의 71.3% 수준이 됐습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가 조사에서 소유자의 부모가 거주하는 것으로 탐문됐고 임대관계는 미상입니다. 확정된 임차관계가 확인되지 않은 만큼 대항력도 단정할 수 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 가격 자체보다 점유자가 어떤 권원으로 거주하는지 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 현재 56,000,000원의 가격 차이를 온전히 평가할 수 있습니다.
