창원지방법원 2025타경21116. 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662에 있는 공장 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장·공장(지게차차고)·기타공장으로 이용 중이며, 토지는 5,036.0㎡의 공장용지입니다. 현재 말소기준은 2019년 중소기업은행 근저당 2,400,000,000원이고, 그 뒤의 중소기업은행 근저당 4,680,000,000원, 한국화학연구원 가압류 192,500,000원, 기술보증기금 가압류 2,200,000,000원과 각종 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리 소멸 여부만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 현재 신건 가격에서는 채권 합계 9,472,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 471,060,008원이 남지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 먼저 차감될 수 있습니다. 1회 유찰 시에는 1,518,131,994원, 2회 유찰 시에는 3,109,485,595원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21116 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662 · 경상남도 창원시 마산합포구 가포신항중앙로 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장(지게차차고) · 기타공장 |
| 소유자 | 독립바이오제약 주식회사 |
| 토지 | 공장용지 5,036.0㎡ · 공시지가 539,300원/㎡ · 준공업지역 |
| 감정가 / 최저가 | 10,046,424,250원 / 10,046,424,250원 (신건) |
| 청구액 | 6,755,175,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2017년 농협은행 근저당은 2019.10.31 해지로 이미 말소됐고, 현존 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 2,400,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 중소기업은행 4,680,000,000원 근저당과 한국화학연구원·기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단·창원시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차별 미배당 확인
동일·유사 공장 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않아 신건 최저가 10,046,424,250원이 시장가 대비 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 회차별 매각가와 채권 미배당 변화를 함께 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 10,046,424,250원 | 9,472,500,000원 | 0원 | 471,060,008원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 8,037,139,400원 | 7,954,368,006원 | 1,518,131,994원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,429,711,520원 | 6,363,014,405원 | 3,109,485,595원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 합계가 모두 충족되지만, 1회 유찰부터는 후순위 채권의 미배당이 생깁니다. 다만 이 변화는 채권자 회수율의 문제이고, 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 실제 매입가의 적정성은 공장·토지·설비를 포함한 별도 시장가 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,046,424,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 102,864,242원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,680,000,000원 | 4,680,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 한국화학연구원 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 2,200,000,000원 | 2,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 471,060,008원 |
현재 회차에서는 채권액 9,472,500,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 공장·토지·설비 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 공장, 공장(지게차차고), 기타공장으로 이용 중이며 기본 급배수 위생설비와 클린룸설비, 승강기설비가 포함돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함되고, 기호1-10 수변전설비는 공부상 290KVA이나 현황은 900KVA입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 컨테이너 1동은 이동 및 제거가 용이해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 클린룸. 목록2·3 건물은 클린룸공사 등이 되어 있고 건물에 부속된 각종 설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 가포동 일대 공장 및 나지 등으로 형성된 지역이며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구))·항만배후단지이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 경계. 인접필지와 경계가 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하고, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 현재 배당표의 후순위 배당과 잔여액을 검증할 수 있습니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 지적측량. 토지 경계가 불분명하다고 평가돼 실제 경계·점유·이용현황 확인이 중요합니다.
- 설비 범위 확인. 클린룸설비·승강기설비·수변전설비와 제시외 건물·기계기구의 매각 포함 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 토지 지상 컨테이너 1동은 평가·매각 제외이므로 인도 시 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 공장 실거래 비교자료가 없으므로 토지·건물·설비를 나눠 감정가 10,046,424,250원의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 적정성은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2019.10.31 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 뒤 권리들이 매각으로 소멸하고, 회차가 내려가더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 신건 최저가가 10,046,424,250원인데 이를 비교할 실거래 자료가 없고, 공장·토지·클린룸 및 기계기구가 한꺼번에 묶인 물건입니다.
또한 국세·지방세 압류 4건은 실제 배당순위를 바꿀 수 있고, 임대관계는 미상이며 토지 경계도 지적측량 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험보다 세금·점유·경계·설비 범위와 100억 원대 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
