창원지방법원 2026타경2. 마산합포구 해운동 5-91의 5층 501호로, 감정평가상 현재 숙박시설(상호: 소풍모텔, 객실수: 16개호)로 이용 중입니다. 소유자는 이에디나이며, 2015.04.13. 이영경 명의로 400,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2021.03.15. 개명하여 이에디나로 등기명의인 표시가 변경됐습니다. 같은 날 설정된 진해수산업협동조합 근저당 650,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 진해수산업협동조합의 추가 근저당 247,000,000원, 박순애의 전세권 150,000,000원, 창원시 압류와 경매개시결정 등이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 등기 밖에서는 2026.02.11. 주식회사 메드팜이 공사대금 70,000,000원의 유치권신고서를 제출했고, 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경2 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 5-91 5층501호 · 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(상호: 소풍모텔, 객실수: 16개호) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 철골조 슬래브지붕 지하2층·지상7층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이에디나 · 2015.04.13. 소유권이전(거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 886,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 640,053,512원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2015.04.13. 진해수산업협동조합 근저당 650,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당 247,000,000원과 박순애의 전세권 150,000,000원, 창원시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매각으로 인하여 설정된 것으로 보는 지상권 및 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 배당 계산의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 이용상태·입지 — 5층 전체를 숙박시설로 사용
감정평가상 대상은 숙박시설(소풍모텔, 객실수 16개호)로 이용 중입니다. 마산남부시외버스터미널 북서측에 위치하고 주위에는 상업용 부동산이 밀집해 있습니다. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현재 이용 | 숙박시설 · 소풍모텔 · 객실수 16개호 |
| 주위환경 | 마산남부시외버스터미널 북서측 · 상업용 부동산 밀집지역 |
| 교통 | 차량 접근 가능 · 대중교통사정 양호 |
| 토지 | 3필 일단의 부정형 평지 · 상업용 건부지 |
| 도로 | 북측 및 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접함 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 2024.07.29. 박순애 명의 전세권 150,000,000원이 설정되어 있으므로, 실제 점유자와 숙박시설 운영주체는 현장 및 원본 기록을 대조할 필요가 있습니다. 해당 전세권 자체는 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 886,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,260,000원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 247,000,000원 | 224,740,000원 |
| 3. 전세권 · 박순애 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,047,000,000원 중 배당액은 874,740,000원이고, 미배당은 172,260,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 권리외 변수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 886,000,000원 | 874,740,000원 | 172,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 708,800,000원 | 699,312,000원 | 347,688,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 567,040,000원 | 558,969,600원 | 488,030,400원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산남부시외버스터미널 북서측에 위치하며 주위는 상업용 부동산 밀집지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골조 슬래브지붕 지하2층·지상7층 건물 내 5층 501호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 평지 상업용 건부지이며 북측·동측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 2026.02.11. 접수된 주식회사 메드팜의 공사대금 70,000,000원 유치권신고에 대해 실제 점유와 공사대금 채권의 존재를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현재 숙박시설로 이용 중이므로 운영주체·실제 점유주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 상태 확인. 박순애의 전세권 150,000,000원은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하지만, 실제 점유와 별개의 임대차관계 존재 여부는 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 검토. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 886,000,000원입니다. 권리외 위험을 감수하면서 신건 가격에 응찰할지 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 및 유치권 관련 제출서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원과 현장 리스크는 별개”
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 선명합니다. 2015.04.13. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·전세권·압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 숙박시설로 이용되는 물건에 주식회사 메드팜의 70,000,000원 유치권신고가 있고 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 결론을 바꿉니다. 신건 최저가 886,000,000원에 접근하기 전에는 등기보다 먼저 유치권과 실제 점유관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
