창원지방법원 2026타경17. 함안군 칠서면 칠서에이스아파트 205동 2층 205호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 15층 건물이며 사용승인일은 2001.04.16.입니다. 현재 등기명의인은 에데나엘오만담으로, 2009.04.14. 상속을 원인으로 2026.03.10. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리구조의 기준점은 2009.02.20. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 25,220,000원입니다. 이후 2026.03.20. 임의경매개시결정과 2026.05.12. 황천주 가압류 98,950,684원이 존재하지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경17 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 1122-1 칠서에이스아파트 205동 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 / 아파트로 이용 중 |
| 비교 면적 | 39.15㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 2층 · 사용승인일 2001.04.16. |
| 소유자 | 에데나엘오만담 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사우리은행 / 8,415,010원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2001년 설정됐던 주식회사한국주택은행 근저당권과 그 승계·변경등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2009.02.20. 우리은행 근저당권이며, 경매개시결정과 황천주 가압류는 이보다 후순위입니다. 배당 여부와 별개로 매수인이 해당 권리를 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미래전기기술(대표자:이지수) | 본건 전부 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 점유자는 주식회사 미래전기기술(대표자:이지수)이고 전입일은 2024.03.20.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2009.02.20.보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조로 분석됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정하기 어렵지만, 현재 배당 추정상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
칠서에이스2단지 동일 면적 39.15㎡ 실거래 표본입니다. 단지는 415세대이고 사용승인일은 2001.04.16.입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 55,045,454원, 최신 거래 51,000,000원, 그리고 최근 추세 -6.7%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.15㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2026.08 | 39.15㎡ | 8 | 52,500,000원 |
| 2026.08 | 39.15㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2026.07 | 39.15㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 39.15㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2026.01 | 39.15㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 39.15㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2025.12 | 39.15㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2025.12 | 39.15㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 39.15㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 39.15㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 2025.08 | 39.15㎡ | 11 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.15㎡ | 11건 | 55,045,454원 |
현재 최저매각가 57,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 최신 거래는 51,000,000원이고 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -6.7%로 하락했습니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 전체 실거래 평균 55,375,000원보다도 현재 최저가는 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 25,220,000원 | 25,220,000원 |
| 3. 가압류 · 황천주 | 98,950,684원 | 30,354,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 124,170,684원 중 예상 배당액은 55,574,000원이고 미배당액은 68,596,684원입니다. 신청채권자의 사건 청구금액은 8,415,010원이며, 위 배당 추정에서는 우리은행 근저당권의 채권최고액 25,220,000원을 기준으로 반영했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 57,000,000원 | 55,574,000원 | 68,596,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 45,600,000원 | 44,379,200원 | 79,791,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 36,480,000원 | 35,423,360원 | 88,747,324원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 별도 인수금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 매각가격 자체가 실질취득비용의 핵심이 되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 소재 칠원중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8~12미터 내외의 진입도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 11,619.0㎡이며 공시지가는 207,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부관찰을 토대로 통상 상태를 상정했습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 55,045,454원의 103.6%입니다. 최신 거래 51,000,000원과 최근 -6.7% 추세도 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 주식회사 미래전기기술이 본건 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 점유 해소 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상황과 관리상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당·가압류 기준의 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 더 큰 변수
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현황조사상 점유자의 전입도 말소기준보다 뒤여서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 신건 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 55,045,454원의 103.6%이고 최신 거래는 51,000,000원입니다. 최근 추세 또한 -6.7%이므로, 지금 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 거래가격과 하락 추세를 감안해 어느 가격에서 접근하느냐에 있습니다.
