창원지방법원 2026타경57. 석전동 255-9의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태도 단독주택이며, 2층 건물과 별도로 기호 2-1은 현황상 화장실로 이용 중입니다. 말소기준은 2025.10.28 전수복의 근저당권 164,400,000원입니다. 이보다 뒤의 임의경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 2026.03.12 국의 압류는 2026.03.16 해제로 이미 말소됐습니다.
등기만 보면 어렵지 않습니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 조청제는 2층 전부를 점유하고 2022.05.20 전입한 것으로 조사돼, 전입 시점만 보면 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액과 배당관계를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 202,253,120원만 보고 취득원가를 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경57 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 255-9 · 석전동3길 41-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 심규일 |
| 토지 | 125.3㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 가로장방 |
| 건물 이용 | 2층 단독주택 · 기호 2-1 현황 화장실 |
| 감정가 / 최저가 | 202,253,120원 / 202,253,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전수복 / 158,641,095원 |
| 말소기준 | 2025.10.28 근저당권 · 전수복 · 채권최고액 164,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선순위 가능성이 핵심
소유권은 심규일 명의이고, 경매의 말소기준권리는 2025.10.28 근저당권입니다. 경매개시결정은 2026.04.01, 경남신용보증재단의 38,876,735원 가압류는 2026.04.29로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체는 매각으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조청제 | 2층 전부 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2026.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
조청제는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구일은 2026.04.21입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 우선변제 순위와 미배당 보증금 규모는 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,253,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,544원 |
| 2. 근저당 · 전수복 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,876,735원 | 34,221,576원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총 청구액은 203,276,735원, 배당액은 198,621,576원으로 4,655,159원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 임차보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 202,253,120원 | 198,621,576원 | 4,655,159원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 161,802,496원 | 158,737,261원 | 44,539,474원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,441,996원 | 126,829,808원 | 76,446,927원 | 미충족 |
유찰되면 표면상 최저매각가는 161,802,496원, 129,441,996원으로 낮아집니다. 하지만 이 사건에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 별도의 취득부담이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 단독주택이며, 기호 2-1은 현황 화장실로 이용 중입니다. 매각은 토지와 건물의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 석전동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·학교·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브즙 2층 건물로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 125.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 677,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 기준가가 확인되지 않아 감정가·최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단을 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 조청제의 보증금 규모가 실질취득액을 좌우할 수 있으므로 입찰가 산정 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.04.21에 접수됐습니다.
- 점유범위 확인. 임차인이 점유하는 부분은 2층 전부입니다. 현장 점유와 서류상 점유가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 배당표를 그대로 인수액으로 보지 말 것. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태를 해소해 주지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 여부와 기호 2-1 화장실 현황을 매각목록·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 161,802,496원, 2회 129,441,996원으로 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 남으면 실질취득액은 그보다 높아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격표에는 임차보증금이 빠져 있다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 사건입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 2022.05.20 전입한 2층 임차인 조청제입니다. 말소기준 근저당은 2025.10.28이므로 전입이 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 내릴 수 있는 결론은 명확합니다. 대항력은 가능·미상, 인수액은 미상, 실질취득액도 미확정입니다. 감정가와 최저가는 모두 202,253,120원이지만 이 숫자만으로 “얼마에 사는 물건인지”를 말할 수 없습니다. 먼저 임차보증금을 확인한 뒤, 실제 미배당액을 더한 총 취득부담으로 입찰가를 역산해야 합니다. 권리의 승부처는 근저당이 아니라 임차인입니다.
