창원지방법원 2026타경20065. 현동주상가 212호로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 전운채이며 2019년 4월 16일 거래가 680,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경남은행이 채권최고액 594,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 한국캐피탈, 경남신용보증재단, 근로복지공단의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 1월 29일에는 경남은행의 승계인인 에이치에프지삼일유동화전문유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 흐름 자체는 비교적 명확하지만, 임대차 확인은 별도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20065 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 377 현동주상가 2층212호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 전운채 (2019.04.16. 소유권이전 · 거래가 680,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 594,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 현황 특이사항 | 공부상 2층이나 북동측 도로 기준으로 1층에 위치 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.16. 경남은행 근저당권 594,000,000원입니다. 한국캐피탈 11,497,079원, 경남신용보증재단 68,996,801원, 근로복지공단 6,143,980원의 가압류와 국민건강보험공단 압류 2건, 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임대차 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 임차·점유 기재 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상규(상가건물임대차 현황서상) | 본건 212호 | 2024.05.07 | 1,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 대차 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이상규의 전입신고일은 2024.05.07로 말소기준일 2019.04.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서의 ‘대차’ 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 기재를 근거로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 자료 기준 표현은 ‘대항력 가능·미상’이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,420,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 594,000,000원 | 593,580,000원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 11,497,079원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 68,996,801원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 6,143,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 680,637,860원 중 예상 배당액은 593,580,000원이며, 미배당액은 87,057,860원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 602,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 위치·전면 도로·실사용 층·임대수익과 공실 여부에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 602,000,000원 | 593,580,000원 | 87,057,860원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 481,600,000원 | 474,384,000원 | 206,253,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 385,280,000원 | 379,086,080원 | 301,551,780원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 곤란했습니다.
- 층 위치. 공부상 2층 212호이나 북동측 도로를 기준으로는 1층에 위치합니다.
- 도로. 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,573,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 212호이며 승강기·소화전·화재경보 및 탐지·시스템냉난방·스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임대차 확인. ‘대차’ 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 이상규 임대차. 전입일 2024.05.07로 말소기준 2019.04.16보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 층 인식 확인. 공부상 2층이지만 북동측 도로 기준으로 1층입니다. 실제 출입동선과 상권 노출을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 602,000,000원의 시세 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 발생해도 곧바로 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임대차와 가격은 확인이 남았다
이 사건의 말소기준은 2019년 경남은행 근저당이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며 배당모형의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 이를 곧바로 ‘완전히 안전하다’고 확대해서는 안 됩니다. 이상규 임대차는 대항력이 없지만, 별도의 ‘대차’ 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 또한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 602,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 단순하지만, 미상 임대차와 현장 가격 검증이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
