창원지방법원 2026타경20118. 내서읍 삼계현대아파트 102동 2층 204호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자 조성호는 2022.06.17 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 280,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 213,400,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2023.07.05 마산수산업협동조합 근저당 24,000,000원, 2025년 서울보증보험과 KB국민카드의 가압류가 차례로 붙었고, 2026.02.25 마산수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 형태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 21 삼계현대아파트 102동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼풍로 82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 조성호 (2022.06.17 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산수산업협동조합 / 21,614,992원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.17 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.07.05 마산수산업협동조합의 후순위 근저당, 2025년 두 건의 가압류, 2026.02.25 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 가정 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 유찰이 없는 신건이라 감정가 303,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 단지 정보상 674세대, 1998.06.20 준공으로 확인되지만 현재 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 기준 면적 114.24㎡ 역시 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 비교에 사용하지 않습니다.
등기상 확인되는 과거 거래가액은 현 소유자의 2022년 취득가 280,000,000원이지만, 이는 2022년 거래이므로 2026년 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 현재 가격 적정성은 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최신 거래를 추가로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 213,400,000원 | 213,400,000원 |
| 2. 근저당 · 마산수산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,086,993원 | 8,086,993원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,366,324원 | 12,366,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,104,683원 |
현재 회차 303,000,000원 가정에서는 채권최고액·청구금액 기준 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 40,104,683원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 근저당은 채권최고액 기준이므로 실제 채무액과 차이가 날 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 303,000,000원 | 257,853,317원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 19,646,917원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 67,448,197원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 가정은 242,400,000원으로 내려가고 채권 미배당이 19,646,917원 발생합니다. 2회 유찰 시 매각가 가정은 193,920,000원으로 내려가며 미배당은 67,448,197원으로 증가합니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실 영역이고, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조·콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층 204호입니다.
- 주위환경. 부근은 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐고, 단지 4면으로 도로가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 대로3류·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 751,100원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 현대아파트는 674세대, 준공일은 1998.06.20로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문 부재였습니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 303,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최신 거래를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.06.17 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 명세서에서 최종 대조하세요.
- 채권최고액 주의. 배당표의 두 근저당액은 실제 채무액이 아니라 채권최고액 기준입니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.06.17 농협은행 근저당을 기준으로 이후의 후순위 근저당과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 303,000,000원인 신건이고 최신 실거래 비교금액이 확인되지 않습니다. 2022년 소유권 취득가 280,000,000원만으로 2026년 적정가를 판단할 수 없으므로, 입찰 판단의 핵심은 현재 시장가격 확인과 실제 점유관계 확인입니다. 권리상 인수 위험이 없다는 점과 가격이 적정하다는 점은 구분해서 봐야 합니다.
