창원지방법원 2026타경20129. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용되는 유광오피스텔 4층 404호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 27,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 공유자는 김용업·서기홍 각 2분의 1이고, 2011년 거래가액은 40,300,000원입니다.
이 물건의 핵심은 가격보다 권리의 순서입니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.26. 설정된 문지현의 근저당권 36,000,000원인데, 그보다 훨씬 앞선 2000년의 소유권이전청구권 가등기 및 소유권이전 등기가 말소기준 이전 권리로 남아 있고 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 비고에도 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요라고 되어 있어, 가등기의 법적 성격과 현재 효력을 원본으로 확인하는 것이 최우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-8 유광오피스텔 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김용업 2분의 1 · 서기홍 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 27,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.26. 근저당권 · 문지현 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준은 2024.02.26. 문지현 근저당권입니다. 그 이후의 서울보증보험 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 2000.05.29. 가등기는 말소기준보다 앞선 권리이고, 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 후순위 채권이 얼마나 소멸하는지보다 이 선순위 권리가 실제 낙찰자에게 어떤 부담을 남기는지를 먼저 확정해야 합니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 배당보다 인수 문제
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정안 | 본건 전부 | 2022.06.28 | 2,700원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 서정안은 2022.06.28. 전입하여 2024.02.26. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되어 있습니다. 배당요구는 2026.04.23. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 인정되지 않은 상태이고, 예상배당표에서는 보증금 2,700원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,000원 |
| 인수 · 임차인 서정안 보증금 | 2,700원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 문지현 | 36,000,000원 | 26,114,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,197,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 204,831,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 27,000,000원 가정 시 집행비용 886,000원을 제외한 26,114,000원이 문지현 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 250,914,800원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 임차인 보증금 2,700원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 근린시설이며 현재는 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 위치. 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 마산역통합시장 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 공동주택·단독주택·일부 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 건물. 아르.시조 슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물이며 가스보일러·위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 641.0㎡, 공시지가는 1,372,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2000.05.29. 선순위 가등기의 종류, 담보가등기 여부, 본등기 가능성 및 현재 효력을 등기 원본과 관련 서류로 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 서정안은 2022.06.28. 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금 2,700원은 예상배당상 전액 매수인 인수입니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으므로 실제 이용 및 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 문지현 근저당에 26,114,000원만 배당되어 청구액 30,000,000원을 충족하지 못하고, 전체 채권 미배당액은 250,914,800원입니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 27,000,000원이 싸다는 전제 없이 별도의 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 가등기 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 선순위 권리가 먼저”
이 물건은 신건 최저가가 27,000,000원으로 절대금액은 낮지만, 권리분석상 단순한 소액 물건이 아닙니다. 말소기준보다 24년 앞선 가등기가 매수인 인수로 표시되어 있고, 2022년 전입한 서정안도 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 보증금 인수액 자체는 2,700원이지만, 선순위 가등기의 법적 효과는 금액으로 단순 환산할 수 없습니다.
또한 최신 실거래 시세가 없어 감정가 27,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실보다 선순위 가등기의 성격과 존속 여부를 확정하는 것이 먼저입니다. 이 확인 없이 “2,700만원짜리 오피스텔”이라는 가격만 보고 응찰하는 것은 피해야 할 구조입니다.
