부산지방법원 2025타경548. 부산 동래구 명장동 더라임비이 4층 401호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이지영이고, 말소기준권리는 2015년 4월 22일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 195,600,000원입니다. 이후 설정된 후순위 담보권과 경매개시결정이 이어지는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.

다만 권리분석에서 한 가지를 분리해서 봐야 합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’과 ‘실제 임차인이 전혀 없음’을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

말소기준은 2015.04.22. 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 195,600,000원이며 채무자는 이지영입니다. 이후 2021.03.04. 설정된 주식회사엠케이캐피탈대부 근저당권 10,500,000원과 2025.02.12. 부산은행의 임의경매개시결정, 2026.02.23. 유호경의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.

② 신건 가격 — 실거래 비교 없이 235,000,000원

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 235,000,000원인 신건입니다. 더라임B는 2015.03.25. 준공, 8세대이며 감정 대상 면적은 71.135㎡로 조회됐지만 동일면적 매칭은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

현재 회차 235,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 206,100,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 24,810,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안락초등학교 북측 인근으로 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 4호선 명장역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 치장석 마감, 창호는 새시 창호입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며 오피스텔·공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고가 없어도 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수되는 임차권·점유권 관련 문구가 없는지 원본 기준으로 재확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 235,000,000원을 동일면적 최근 실거래 및 현재 매물과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시 구조. 1회 유찰 시 매각가 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인”은 별개다

이 사건의 등기상 출발점은 분명합니다. 2015.04.22. 부산은행 근저당이 말소기준이고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있어 점유·임차관계를 별도로 확인해야 합니다. 가격 역시 동일면적 거래 비교 없이 신건 235,000,000원만으로 유불리를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기·배당 구조와 실제 점유, 시장가격을 분리해 확인하는 것이 핵심입니다.