부산지방법원 2025타경21630. 금정구 구서동 구서신동아아파트 101동 4층 402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 1997년 5월 31일 준공된 철근콘크리트조 25층 건물의 4층 물건입니다. 현재 소유자는 이희태로, 2012년 1월 6일 공유자 전원 지분을 거래가 298,000,000원에 취득했습니다.
권리 흐름의 기준은 2021년 10월 6일 설정된 페퍼저축은행 근저당권 82,800,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 355,200,000원 근저당권과 2022년 엔씨파이낸스대부 근저당, 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정으로 표시돼 있습니다. 다만 현황조사상 임대관계는 미상이고, 감정평가서도 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 165-1 구서신동아아파트 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 137.37㎡ |
| 건물 | 1997.05.31 준공 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건 · 4층 402호 |
| 소유자 | 이희태 (2012.01.06. 거래가 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 438,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 379,218,971원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2021.10.06. 을구 15번 페퍼저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 16번 근저당권, 2022년 엔씨파이낸스대부 근저당권, 2024년 부산신용보증재단 가압류, 2025년 국가 압류·경매개시결정·신용보증기금 가압류는 자료상 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
구서신동아 동일 면적 137.37㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 448,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024년 9월의 430,000,000원 1건이며, 신건 최저가 438,000,000원은 이 가격의 101.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 137.37㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2023.09 | 137.37㎡ | 9 | 485,000,000원 |
| 2023.08 | 137.37㎡ | 24 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 137.37㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137.37㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
최신 거래는 430,000,000원, 신건 최저가는 438,000,000원으로 차이는 8,000,000원입니다. 더 중요한 점은 최근 가격이 과거 구간보다 5.4% 낮아진 추세라는 것입니다. 전체 4건 평균 448,500,000원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 거래와 하락 흐름을 우선하면 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,000원 |
| 1. 근저당 · 페퍼저축은행 (을구 15) | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 2. 근저당 · 페퍼저축은행 (을구 16) | 355,200,000원 | 348,420,000원 |
| 3. 근저당 · 엔씨파이낸스대부 | 28,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 64,039,956원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 44,457,785원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 575,097,741원 중 예상배당은 431,220,000원, 미배당은 143,877,741원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 두실역 서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 두실역이 근거리로, 감정평가상 교통상황은 편리한 편입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 도로·소로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 단지. 구서신동아는 478세대이며 1997.05.31 준공됐습니다. 대상 면적 137.37㎡의 확인된 실거래는 4건입니다.
- 현황 차이. 건축물현황도상 402호는 승강기 기준 좌측이나 현장조사에서는 승강기 기준 우측에 위치해, 공부와 현황이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 448,500,000원보다 최신 거래 430,000,000원과 최근 12개월 평균 430,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거보다 5.4% 낮아졌으므로 신건 감정가만 기준으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부 상태도 확인되지 않았으므로 현황조사서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 호수 위치 확인. 402호 위치가 건축물현황도와 현장조사에서 다르게 확인됐으므로 현장·도면·집합건축물대장을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 국가 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 핵심
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 등기권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 신건 최저가 4.38억은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 4.30억보다 높고, 가격 추세도 -5.4%입니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 402호의 공부·현황 위치 차이까지 있어 신건에서 서둘러 가격 프리미엄을 줄 이유는 약합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로 볼 물건입니다.
